Vous êtes non-résident français ? Vous cherchez à investir dans un bien locatif situé en France ? Vous vous expatriez et souhaitez louer votre ancienne résidence principale ? Découvrez notre guide complet sur la location meublée et le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel) des non-résidents.

 

Qui sont les non-résidents ?

Que signifie être non-résident français ?

La résidence est une notion fiscale et non juridique. Peu importe votre nationalité.

La question de la domiciliation fiscale en France importe dès lors que vous percevez des revenus en France tout en vivant à l’étranger.

Plusieurs critères sont indispensables à cet examen de la résidence fiscale :

  • consulter les conventions fiscales entre la France et votre pays d’accueil pour déterminer les règles applicables pour éviter de se retrouver résident fiscal dans plusieurs pays.
  • en l’absence de convention bilatérale, regarder le droit fiscal interne de chacun des pays.

Bon à savoir :

Chaque membre du foyer fiscal peut avoir une qualification différente.

 

La domiciliation fiscale en droit interne français

Vous êtes domicilié en France si vous remplissez l’une de ces conditions :

  • Votre foyer fiscal est en France : soit parce que vous voyagez seul, soit parce que c’est votre lieu de séjour principal (soit plus de 6 mois par an).
  • Vous exercez votre activité professionnelle principale, salariée ou non, en France.
  • Le centre de vos intérêts économiques se trouve en France : vous réalisez en France vos principaux investissements ou gérez vos affaires depuis l’Hexagone.

Bon à savoir :

Il existe des règles spécifiques pour les fonctionnaires internationaux.

 

Se lancer comme LMNP ou LMP non-résident

Les avantages de la location meublée pour un non-résident fiscal

Plutôt que de vendre votre résidence principale, la mettre en location le temps de votre expatriation offre de nombreux avantages. En particulier, la location meublée présente un bail d’une année renouvelable et, donc, un engagement moins long que la location nue.

En outre, cela vous évitera de déménager tout votre mobilier !

Enfin, la location meublée permet d’obtenir un loyer plus important, tout en bénéficiant de la fiscalité BIC souvent plus intéressante sur le plan fiscal.

 

Quelles démarches pour devenir loueur en meublé en tant que non-résident ?

Les démarches sont identiques que vous soyez résident français ou non domicilié en France. Vous devez immatriculer votre activité de location meublée auprès du guichet unique de l’INPI. Ainsi, vous obtenez un numéro SIRET.

Même si vous êtes non-résident fiscal en France, vous devez déclarer vos revenus de source française au fisc.

La location meublée génère des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas des revenus fonciers.

Si vous optez pour le régime réel, vous devrez réaliser chaque année une déclaration de résultat et un bilan, donc une liasse fiscale complète avec annexes. Le régime réel consiste à déduire des recettes chaque dépense de la location meublée. Surtout, il permet de pratiquer des amortissements, par composant, sur le bien immobilier en location. Se faire accompagner par un expert-comptable LMNP pour établir sa déclaration fiscale est alors recommandé.

Bon à savoir :

Le non-résident peut également préférer le régime micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais. Vous déclarez alors vos revenus de source française, avec un dégrèvement forfaitaire, sans aucun calcul. Toutefois, ce régime apparaît rarement comme le plus intéressant. Pour vérifier, utilisez notre simulateur LMNP.

 

Convention fiscale

De nombreux pays ont conclu des conventions fiscales afin d’éviter la double imposition des revenus. Généralement, ces conventions exemptent les résidents d’un pays de l’impôt sur les revenus gagnés dans un autre pays. Les procédures d’évitement les plus courantes consistent à demander un crédit d’impôt étranger ou à déduire les impôts étrangers payés de votre revenu imposable.

Il conviendra donc d’étudier votre convention fiscale afin de connaître la procédure à appliquer pour vos revenus locatifs déclarés en France.

 

Statut LMNP des non-résidents : un plafond à 23 000 € ?

Selon l’article 155 IV du Code général des impôts, la location meublée professionnelle (LMP) implique de :

  • percevoir des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 € ;
  • et que ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l‘article 79 du CGI, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

La position restrictive de l’administration fiscale implique l’exclusion des revenus de source étrangère. Ainsi, le statut LMNP pour les non-résidents français et expatriés est restrictif car plafonné à 23 000 € de loyers perçus. Sauf autres revenus de source française, l’expatrié basculera dans la catégorie de loueur en meublé professionnel (LMP).

L’une des différences entre le régime LMNP et le régime LMP tient à la fiscalité applicable en cas de plus-value de revente du bien immobilier. Le LMNP bénéficie du régime des plus-values des particuliers tandis que le LMP relève du régime des plus-values professionnelles.

Cette conséquence n’interviendra que dans le cadre d’une vente ou d’un retour d’un bien dans le patrimoine personnel. Il conviendra donc d’anticiper les conséquences avec votre expert-comptable. https://investissement.compta.com/blog/plus-value-lmp-gerer-et-anticiper-vos-cessions-immobilieres/

Une autre conséquence concerne l’obligation d’affiliation et de paiement des cotisations sociales.

Toutefois certains résidents étrangers peuvent échapper aux cotisations sociales françaises. C’est notamment le cas des personnes qui sont déjà assujetties à des cotisations sociales d’un autre pays de l’Union Européenne.

Pour les autres, cela semble plus incertain, même s’il semble que l’URSSAF considère que l’affiliation « des personnes qui font de la location meublée en France, résident hors de France et n’ont aucune autre activité en France soumise à la législation de sécurité sociale française », n’est pour le moment pas requise. Cependant, cette position n’est pas officielle et elle n’est pas opposable, sauf pour ceux qui reçoivent cette réponse à une question personnelle.

Faites le point avec un expert-comptable en fonction de vos revenus avant de vous lancer.