Propriétaire et locataire ont des obligations en matière d’assurance. La location immobilière nécessite plusieurs assurances obligatoires ou simplement recommandées. La réglementation diffère selon le type de location. Le tour d’horizon complet de l’assurance d’une location immobilière.

 

Les assurances pour une location à l’année

Un dégât des eaux inonde votre salon ? Un incendie ravage tout l’immeuble ? Le bailleur se protège par une assurance propriétaire non occupant (PNO) tandis que le locataire souscrit une assurance habitation classique. Ces deux assurances sont obligatoires et protègent aussi bien les occupants que les tiers contre les risques locatifs.

 

Propriétaire : assurance propriétaire non occupant

L’assurance PNO protège le bailleur dans plusieurs situations :

  • en cas de vacance du bien immobilier entre deux locataires (dès le préavis donné par le locataire sortant) ;
  • en cas de couverture partielle d’un cas de sinistre par l’assurance habitation du locataire ;
  • en cas de radiation de l’assurance habitation du locataire (rappelons que le bailleur doit demander chaque année l’attestation de renouvellement de l’assurance de son locataire).

L’assurance PNO est obligatoire depuis la loi Alur de 2014 pour les logements en copropriété. Elle couvre au minimum la responsabilité civile du propriétaire bailleur. Elle intervient alors en cas de litiges entre copropriétaires ou entre voisins ou encore en cas de manquement du bailleur à certaines de ses obligations.

 

Propriétaire : assurance contre les loyers impayés

Une assurance loyers impayés ou garantie loyers impayés (GLI) existe pour rassurer les propriétaires inquiets. La souscription d’une telle assurance prive le propriétaire de la possibilité de recourir à un garant (article 22-1 de la loi de 89) sauf si le locataire est étudiant.

Cette assurance coûte entre 2 et 5 % du revenu locatif annuel. Plusieurs modalités de mise en jeu de la garantie et d’options sont possibles. Il convient donc d’étudier de près les conditions de garantie.

 

Bon à savoir

La garantie Visale est une alternative gratuite pour le propriétaire bailleur comme pour le locataire. Elle couvre les locataires de moins de 30 ans, les signataires d’un bail mobilité ou les salariés en début de contrat. Sa mise en jeu en cas de loyers impayés obéit à des règles strictes.

 

Locataire : assurance habitation

Un contrat multirisques habitation (MRH) est une obligation du locataire dès le jour de l’entrée dans les lieux ou de la remise des clés. Cette assurance habitation couvre les dégâts matériels et corporels causés par le locataire et tous les risques locatifs. Les garanties couvertes sont :

  • la garantie responsabilité civile ;
  • le risque incendie et dégât des eaux ;
  • les catastrophes naturelles ;
  • le vol et le vandalisme ;
  • le bris de glace.

Si le locataire ne présente pas d’attestation d’assurance pour la location immobilière, le propriétaire peut souscrire une assurance et la facturer au locataire. Il peut même résilier le bail si une clause du contrat de location immobilière le prévoit.

 

Les assurances en location saisonnière

En théorie, aucune assurance n’est obligatoire pour louer votre appartement quelques semaines par an ou votre résidence secondaire. Le propriétaire dispose en général d’une assurance habitation couvrant a minima les incendies et les dégâts des eaux. Quand bien même cette activité est marginale, ou qu’elle devienne plus récurrente, il convient de vérifier auprès de votre assurance que votre assurance « Multirisque Habitation » couvre bien cette activité de loueur en meublé touristique.

Certains propriétaires exigent auprès de leurs clients saisonniers une extension de garantie pour couvrir la location saisonnière. Le locataire vérifie alors dans le contrat d’assurance habitation de sa résidence principale si une couverture villégiature est automatique ou possible. Certains sites de mise en relation entre propriétaires et locataires proposent également des assurances spécifiques.

 

Les assurances complémentaires en cas d’investissement immobilier

Investir dans une location immobilière impose d’autres assurances.

 

Assurance emprunteur

Pour souscrire un crédit immobilier, la banque exige une assurance emprunteur. Le décès de l’investisseur entraîne alors le remboursement du prêt immobilier.

En cas de location meublée, cette indemnité d’assurance constitue un produit exceptionnel imposable en cas de déclaration au réel (régime LMNP – loueur de meublé non professionnel – ou LMP – loueur de meublé professionnel). Le résultat calculé suite au décès de l’investisseur se trouve donc majoré.

Le bénéfice éventuel sera alors imposé :

  • au titre de l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition ;
  • au titre des prélèvements sociaux (CSG CRDS) au taux de 17,2 % pour les LMNP ou des cotisations sociales pour les LMP.

Si le conjoint poursuit l’activité locative, sous conditions, il est possible d’obtenir un étalement sur 5 ans.

 

Bon à savoir :

Il est possible de souscrire une assurance décès complémentaire pour couvrir ce risque d’imposition.