Investir dans l’immobilier apparaît comme une bonne manière de préparer sa retraite ou de dégager un complément de revenus pendant sa vie active. Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) offre des avantages fiscaux indéniables. Mais ce statut est-il compatible avec celui de fonctionnaire ? En clair, est-il possible de cumuler LMNP et statut fonctionnaire ? Voici nos réponses.

 

Un principe : le cumul LMNP et fonctionnaire est possible

Tout agent de la fonction publique bénéficie d’un statut spécifique. Il obéit à des règles particulières, notamment l’obligation de consacrer l’intégralité de son activité professionnelle aux tâches qui lui sont confiées dans le cadre d’un emploi public (article L 121-3 du Code de la fonction publique).

Toutefois, l’État encourage l’esprit d’entreprendre de ses agents publics. Aussi, les articles L 123-2 à 8 prévoient l’exercice d’une autre activité professionnelle sous certaines conditions et limites. L’encadrement vise surtout à éviter tout risque de conflit d’intérêt et le respect de la déontologie du fonctionnaire (dignité, impartialité, intégrité, probité, etc.).

La plupart des emplois annexes à son métier font donc l’objet d’une autorisation préalable de sa hiérarchie. C’est le cas notamment des fonctionnaires créant une micro-entreprise, en application du principe de non-cumul des fonctions.

Toutefois, la location meublée ne relève pas d’une activité professionnelle, dès lors qu’elle reste sous le statut LMNP. Ce serait enfreindre la liberté de propriété, qui comprend le droit à bénéficier des fruits de son bien immobilier. Un fonctionnaire dispose donc du droit de posséder et de faire fructifier un patrimoine immobilier, sans autorisation préalable !

 

Attention au respect des seuils du LMNP

L’activité de loueur en meublé non professionnel permet donc d’échapper au principe de non-cumul des fonctions. Cumuler LMNP et statut fonctionnaire est possible dès lors que l’agent public reste dans les limites d’une activité non professionnelle.

Rappelons que le bénéfice du statut non-professionnel de loueur de meublé nécessite :

  • soit des recettes brutes annuelles issues de la location meublée inférieures à 23 000 € ;
  • soit des recettes supérieures à 23 000 € mais qui sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Le foyer fiscal comprend le fonctionnaire, son conjoint éventuel, ainsi que les enfants majeurs rattachés.

Exemples de cumul LMNP et fonctionnaire :

  • vous louez un appartement meublé qui génère 18 000 euros de recettes brutes annuelles : vous pouvez profiter du statut de LMNP dans tous les cas.
  • vous louez un ou plusieurs appartements meublés dont les recettes cumulées sont de 28 000 €. Votre rémunération brute annuelle est de 24 000 € et celle de votre conjoint de 20 000 €, soit un revenu d’activité de 44 000€ pour le foyer. Vous serez considéré LMNP.
  • vous louez un appartement pour 18 000 € et percevez une rémunération de 22 000 € en étant en LMNP. Vous vous mariez avec une personne qui gagne 18 000 € et qui loue un appartement meublé pour 24 000 €. Les recettes cumulées sont de 42 000€ pour un revenu d’activité du foyer fiscal de 40 000€. Vous passez de LMNP à LMP (loueur en meublé professionnel). Cela peut poser des difficultés avec votre statut de fonctionnaire.

 

Lors de la création de l’activité, un loueur a par défaut le statut LMNP. Il devient LMP en cours d’activité lorsque les 2 conditions sont remplies cumulativement (plus de 23 000 € de recettes brutes et ces recettes brutes sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal). Si vous devenez LMP vous serez alors fiscalement reconnu professionnel. Le régime LMP impose également une inscription à la SSI (sécurité sociale des indépendants). De même que pour une micro-entreprise, il conviendra alors de vérifier auprès de votre hiérarchie si ce cumul est possible et nécessite une autorisation préalable.

 

Pourquoi cumuler LMNP et statut fonctionnaire ?

Le statut de fonctionnaire assure une stabilité d’emploi qui séduit les banques. Vous pouvez donc bénéficier d’un crédit immobilier plus facilement. De plus, il existe des garanties et des assurances emprunteur spécifiques pour les fonctionnaires (même s’ils sont en général limités à l’acquisition de la résidence principale)

Le loyer est enfin plus important en location meublée qu’en location vide. Le contrat de location dure un an, ce qui apporte une plus grande souplesse si vous envisagez d’utiliser l’appartement loué à un moment donné (pour les études de vos enfants par exemple).

Le statut LMNP offre en complément la possibilité de louer un bien, y compris sa résidence principale, en location saisonnière pendant quelques jours, notamment à l’approche des JO 2024.

L’avantage du statut LMNP consiste à générer des revenus complémentaires à moyen terme, lorsque le prêt immobilier est remboursé. Cela en fait donc un outil idéal pour préparer sa retraite. En outre, le régime fiscal spécifique du LMNP offre une diminution de l’assiette imposable par rapport à la location nue.

Choisir le statut LMNP revient souvent à choisir le régime réel d’imposition. Vous pouvez déduire toutes les dépenses effectuées dans le logement en location et surtout pratiquer l’amortissement du bien immobilier (hors terrain). Cela nécessite en contrepartie la tenue d’une comptabilité stricte pour effectuer la déclaration fiscale annuelle. Le recours à un expert-comptable s’avère alors indispensable, faute de notions comptables et fiscales.

Le régime réel BIC est très souvent plus avantageux que le régime micro-BIC. Si vous hésitez, utilisez notre simulateur en ligne ! D’autant plus qu’en 2024 l’abattement forfaitaire en micro-BIC est largement amputé.

Cumuler LMNP et statut fonctionnaire, avec l’aide d’un expert-comptable pour établir sa liasse fiscale : voilà la bonne solution pour investir dans l’immobilier !