Le régime de la micro-entreprise (anciennement « auto-entreprise »), qui offre l’avantage de la simplicité, est un régime qui peut être adapté pour démarrer une activité professionnelle ou créer une activité complémentaire d’une activité salariée. Il permet de tester un projet ou de mettre un pied dans l’entreprenariat de manière simplifiée et cela se vérifie par l’augmentation constante du nombre de micro-entrepreneur.

La location meublée connait également un engouement important auprès des investisseurs immobiliers. Elle répond à une demande d’hébergements en constante augmentation, est plus rentable, et est fiscalement plus intéressante.                            

Aussi, un entrepreneur pourra également souhaiter investir en exerçant une activité de location meublée.

Cependant, est-il possible de cumuler une micro-entreprise avec une activité de loueur en meublé pour laquelle vous avez opté pour le régime réel ? Comment gérer un investissement immobilier si l’on a déjà créé une micro-entreprise, ou inversement ?  Nos experts vous accompagnent !

Quelques rappels sur la micro-entreprise

En tant que micro-entrepreneur, en fonction de votre activité, vous relèverez de la catégorie des BIC ou de celles des BNC :

  • Vous serez imposé dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) si vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale. On retrouve les activités d’achat/revente, les activités de fourniture de logement meublé ainsi que les prestations de services commerciales et artisanales.
  • On trouvera dans la catégorie des BNC (bénéfices non commerciaux) toutes les autres activités de prestations de services et les activités libérales. 

Le régime de la « micro-entreprise » permet de bénéficier du régime « micro-fiscal » et « micro-social ». Vous bénéficiez ainsi du régime d’imposition « micro » mais vous serez également affilié au régime social des travailleurs indépendants et bénéficierez du même régime de protection sociale que les autres travailleurs indépendants (prestations maladie-maternité, allocations familiales, retraites …). Les cotisations retraite et les pensions peuvent cependant être significativement inférieures.  

Une même personne ne peut créer qu’une seule micro-entreprise pour une catégorie de revenus. Vous ne pouvez pas créer deux micro-entreprises afin de rester en-dessous des seuils. En revanche, il est possible de cumuler plusieurs activités différentes au sein d’une micro-entreprise.

Deux activités similaires ne peuvent relever, l’une du régime réel et l’autre du régime micro. Ainsi, un loueur en meublé ne pourra en principe pas choisir le régime micro et le statut de micro-entrepreneur pour certains de ses biens, notamment ceux classés meublés de tourisme, et opter pour le régime réel et le statut LMNP pour ses autres biens.

Le cumul d’activité sera cependant possible uniquement dans les cas suivants :

  • Au sein d’une même micro-entreprise, il sera possible de cumuler plusieurs activités distinctes à condition de respecter les seuils permettant de bénéficier de ce régime ;
  • Au sein d’entreprises différentes si les activités sont véritablement distinctes.

Les points que nous allons évoquer ci-après, s’appliquent indifféremment que l’on fasse le choix uniquement du régime micro-fiscal ou de celui de micro-entrepreneur (avec le cumul du micro-fiscal et micro-social).

Cumul d’activités au sein d’une même micro-entreprise

Il sera possible de cumuler plusieurs activités au sein d’une même micro-entreprise.

Un micro-entrepreneur pourra ainsi, cumuler une activité professionnelle avec une activité locative au régime micro, en veillant toutefois à ne pas dépasser les seuils de chiffre d’affaires :

  • 176 200 € HT/an pour les activités commerciale (BIC),
  • 72 600 € HT/an pour les prestations de services (BIC ou BNC).

Pour apprécier les seuils applicables il conviendra alors de totaliser les chiffres d’affaires de chaque activité dépendant du même régime afin de déterminer si vous respectez les limites de CA pour le régime de la micro-entreprise.

Dans le cas où vous exercez une activité mixte, votre chiffre d’affaires global ne pourra dépasser le plafond de 176 200 €, au sein duquel la partie relative à la prestation de services ne pourra pas dépasser 72 600 €.

Si deux membres d’un foyer fiscal exploitent chacun une micro-entreprise distincte, le plafond de chiffre d’affaires à ne pas dépasser pour bénéficier du régime de la micro-entreprise s’apprécie au niveau de chaque micro-entreprise.

Le dépassement des plafonds entraînera la sortie du régime de la micro-entreprise et l’application du régime réel.  

Cumul régime LMNP et micro-entreprise en BNC : aucun souci !

C’est effectivement le cas le plus simple ! 

L’activité de location meublée relevant de la catégorie des BIC et de celle de la micro-entreprise des BNC, le chiffre d’affaires s’appréciera catégorie par catégorie pour le respect des seuils.

Le chiffre d’affaires de la location meublée ne viendra pas s’ajouter à celui de la micro-entreprise. Il n’existe donc aucun risque de « contamination » qui entrainerait la perte du statut micro pour l’activité BNC.

Le cumul d’une activité LMNP au régime réel et d’une activité de micro-entreprise en BNC et donc simple et sans risque.  

Cumul régime LMNP et micro-entreprise en BIC : quelques précautions !

Lorsque vos deux activités sont bien distinctes, il est possible de faire le choix d’un régime d’imposition différent pour chacune, même si les deux sont commerciales et dans la catégorie des BIC. Vous aurez alors un numéro de SIRET par activité.

Le cumul LMNP au réel et activité en micro-entreprise BIC est donc possible.

Les 2 activités relevant de la catégorie des BIC, le chiffre d’affaires s’appréciera au global et le cumul de ces deux activités ne devra pas dépasser les seuils. Si le chiffre d’affaires global annuel venait à excéder les seuils, les deux activités relèveraient alors du régime réel de plein droit et seraient alors exclus du champ d’application du régime micro-BIC.

Il conviendra donc d’être très vigilant sur le respect des seuils dans le cas d’une option pour le régime réel dans le cadre d’une activité locative associée à une activité professionnelle relevant du régime des microentreprises. Le risque encouru étant de « perdre » votre statut de micro-entrepreneur.  

Cumul d’une activité LMNP au régime réel et d’une micro-entreprise « avec une activité locative » en micro-BIC : attention !

Exercer deux ou plusieurs activités locatives simultanément, à la fois sous le régime micro et le régime réel, sera plus difficilement réalisable, sauf à démontrer que les activités sont véritablement différentes et qui plus est, exercées indépendamment par chacun des membres du foyer fiscal si chaque conjoint exerce personnellement. 

/!\ Attention : Scinder une même activité en utilisant deux entreprises, dont une micro-entreprise afin de profiter de l’avantage du régime micro, est à exclure compte tenu du risque important de requalification.

De plus, si généralement les seuils s’apprécient pour chaque membre du foyer fiscal qui exploite indépendamment une entreprise distincte, dans le cadre d’une activité uniquement locative, sauf dans la situation où les biens sont détenus en propre par chaque conjoint, le plafond de chiffre d’affaires à ne pas dépasser s’appréciera globalement au niveau du foyer fiscal.

Nos experts vous conseillent…

En conclusion, il sera possible pour un micro-entrepreneur de cumuler le choix de la micro-entreprise pour son activité professionnelle tout en effectuant des investissements locatifs sous le régime réel et le statut LMNP. Il conviendra, cependant, en fonction des situations, de rester vigilant sur le respect des seuils, au risque de perdre ce statut micro. 

De même, si le statut de micro-entrepreneur peut être adapté lors du lancement d’une activité, il peut rapidement révéler ses limites si ce projet prend de l’ampleur (CA plafonné, faible protection du patrimoine personnel, régime peu adapté à l’embauche de salariés, régime social minimaliste…). Il conviendra alors d’envisager la création d’une société (SARL, SAS…). Ce choix permettra à la fois de poursuivre le développement de cette activité professionnelle mais supprimera également les contraintes de cumul avec l’activité LMNP ! 

Dans tous les cas, il conviendra d’analyser chaque situation avant de faire un choix. Contactez nos experts.