L’investissement locatif séduit de plus en plus de Français. Pour devenir investisseur, une bonne préparation est la clé du succès.
Dans un précédent article, nous vous guidions sur les éléments à connaître avant de vous lancer dans votre premier investissement. Nous aborderons ici plus spécifiquement le sujet de l’achat de votre futur bien.
L’investissement locatif en chiffres
En France, un quart des ménages est propriétaire de plusieurs logements et la moitié d’entre eux possède au moins un bien mis en location (cf. Insee). Le marché est principalement constitué de « primo investisseurs » possédant 1 à 2 biens.
Malgré la hausse des taux d’intérêts et la baisse amorcée du prix de l’immobilier, l’engouement pour la pierre ne faiblit pas. Pouvoir se créer un patrimoine ou générer des revenus complémentaires à long terme continue à être une motivation à l’investissement immobilier, notamment chez les jeunes actifs.
La phase d’achat
La localisation
L’acquisition d’un bien locatif se fait d’abord en fonction de son emplacement.
Dans un précédent article, nous vous avions fait part de la liste des départements dans lesquels la rentabilité immobilière est la plus forte. Il s’agit de départements majoritairement ruraux où les valeurs immobilières sont encore faibles.
Ces statistiques permettent également de constater que :
- le rendement locatif brut parisien compte parmi les plus faibles de France ;
- à l’inverse, la rentabilité en location meublée est forte dans certains départements de bord de mer, comme la Charente-Maritime (17), qui compte de nombreuses locations meublées.
Ce deuxième constat s’explique par la possibilité de mixer la location longue durée et la location saisonnière, ce qui accroît la rentabilité des biens. En effet, pouvoir investir dans une région attractive où la tension locative est élevée peut se révéler idéal pour éviter la vacance locative.
Choisir l’emplacement optimal de votre future location c’est aussi prendre en compte les facteurs suivants :
- votre budget ;
- les dispositifs légaux d’encadrement des loyers ;
- le niveau de la taxe foncière ;
- le dynamisme du secteur et la prise en compte de projets d’aménagements ou d’implantations à venir ;
- la tension à la revente en vue de réaliser une plus-value.
Neuf ou ancien ?
L’achat dans le neuf vous coûtera plus cher mais comporte les avantages suivants :
- des frais de notaire réduits ;
- un logement immédiatement disponible ;
- des droits de mutation moins élevés que dans l’ancien (2 à 4 % contre 8 à 10 %) ;
- la possibilité de bénéficier de réductions d’impôt à certaines conditions en échange de loyers plafonnés, comme avec le dispositif Pinel ;
- pas de travaux à prévoir.
Un achat dans l’ancien nécessite tout d’abord d’apprécier l’état du logement et les potentiels travaux à prévoir ainsi que le statut de la copropriété.
Les atouts de l’ancien sont :
- un meilleur emplacement dans les grandes villes, ce qui est plus attractif pour la location ;
- un prix au m² moins élevé (10 à 15 % de moins) qui peut présager d’une meilleure rentabilité ;
- pas de plafonnement des loyerssauf dans les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants dans lesquelles existent un mécanisme d’encadrement des loyers et dans les grandes villes ayant adopté des règles de plafonnement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux etc.)
A savoir :
Les “passoires énergétiques” ou logements classés F et G au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et dont les baux ont été conclus depuis le 25/08/2022 ne peuvent plus être loués à un tarif plus élevé que celui accordé au précédent locataire.
La location en l’état de ces logements sera interdite en 2025 pour ceux classés G et en 2028 pour ceux classés F.
Le financement
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la hausse actuelle des taux de crédit n’est pas un frein à l’investissement locatif. En effet, l’achat à crédit reste avantageux pour les investisseurs qui ont la perspective de rembourser tout ou partie de leurs mensualités par les loyers.
L’effet de levier est un élément à considérer lors du financement d’un bien. Cet outil financier vise à augmenter sa capacité d’investissement en recourant à l’endettement. Dans une stratégie d’investissement locatif, l’effet de levier est positif tant que les charges de l’emprunt restent inférieures aux loyers perçus et il présente donc des atouts indéniables.
Il peut se révéler toutefois dangereux face à des mensualités très élevées qui ne pourraient être couvertes et auxquelles s’ajoutent d’autres dépenses (charges, imposition, gestion déléguée).
Vous êtes maintenant prêt à investir ? Avant de vous lancer, il convient également de bien appréhender la fiscalité liée aux loyers que vous allez percevoir. Afin de vous assurer un investissement serein et sécurisé, nos experts en fiscalité immobilière sont à votre écoute à chaque étape de votre projet pour répondre à vos questions, vous apporter leurs conseils et valider votre stratégie.
Nous avons également développé une relation de confiance avec un réseau de partenaires pour vous accompagner dans toutes les autres étapes de votre projet immobilier (conciergerie, service ameublement, chasseur de biens…).
