Depuis le 1er janvier 2022, tous les bailleurs ont l’obligation d’afficher la fourchette de la consommation énergétique annuelle des logements mis en location dans les annonces immobilières.

Dans la continuité de cette mesure, depuis le 24 août 2022, la hausse des loyers des logements énergivores, dits « passoires thermiques », n’est plus autorisée. L’objectif de l’État est, ensuite, d’interdire leur location dès 2023. L’exigence de réalisation d’un audit énergétique, planifiée initialement au 1er septembre 2022 est reportée au 1er avril 2023.

 

Pourquoi cette démarche ?

 

L‘obligation d’audit énergétique s’inscrit dans la loi Climat et résilience. Elle vise à lutter contre les logements énergivores et pour la réduction d’émissions de gaz à effet de serre, notamment en favorisant la rénovation des « passoires thermiques ». D’autres mesures existent également, le nouveau DPE ou le permis de louer, qui permettent aux villes de lutter contre la location des biens insalubres.

 

Comment fonctionne le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

 

Depuis la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, le DPE (diagnostic de performance énergétique) évalue la performance énergétique d’un logement à travers deux étiquettes divisées en 7 classes allant de A à G. Afin de rendre le DPE plus fiable et plus complet, la méthodologie et le mode de calcul ont été totalement revus et une nouvelle version est en vigueur depuis le 1er juillet 2021.

 

Deux critères sont pris en compte :

  • le critère énergétique qui concerne l’isolation, la production d’eau chaude ou d’autres énergies domestiques
  • le critère climat qui permet de connaître la quantité de gaz à effet de serre émise par le logement.

 

Le DPE est à mettre à disposition lors des visites du logement et à remettre lors de la signature du contrat de location. Il se renouvelle tous les 10 ans et aucune mise à jour n’est possible en cours de bail. Des dispositions particulières ont été prises pour réduire la durée de validité des diagnostics réalisés avant la date du 1er juillet 2021. Ainsi ceux réalisés entre :

 

  • Le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • Le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

 

Depuis le 1er juillet 2021 le DPE est devenu opposable. En cas de doute, le locataire ou acheteur peut refaire un diagnostic et pourra se retourner contre le propriétaire si le nouveau DPE n’affiche pas les mêmes résultats.

 

Bon à savoir :

Lorsque le propriétaire-bailleur opte pour le régime réel d’imposition, son coût est déductible des revenus locatifs. Les locations saisonnières n’ont pas besoin de recourir au DPE.

 

Comment se définit une « passoire thermique » ?

 

7.2 millions de logements en France sont concernés par le statut de « passoire thermique », soit 1 logement sur 5 selon l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique.

Une passoire est un logement humide et mal isolé donc dur à chauffer en hiver et dur à rafraîchir en été. Leurs occupants surconsomment pour compenser la mauvaise isolation, ce qui engendre des difficultés :

  • financières en générant de lourdes factures énergétiques
  • sanitaires en privant d’énergie les habitants qui ne peuvent pas assumer les dépenses
  • climatiques en augmentant les émissions de gaz à effet de serre.

 

Actuellement sont considérées comme passoire thermique les classes énergie F et G du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

 

etiquettes F G

 

Des mesures vont ainsi contraindre les bailleurs afin de les inciter à adapter les logements concernés. Ci-dessous, le calendrier des démarches fixées aux bailleurs :

Nouveau DPE calendrier des sanctions(1)

En quoi consiste l’obligation d’audit énergétique ?

 

Initialement prévu à compter du 1er septembre 2022, l’entrée en vigueur de l’audit énergétique obligatoire a été reportée au 1er avril 2023, les professionnels de l’immobilier ayant fait la demande aux pouvoirs publics, de reculer sa mise en application par manque de temps pour s’y préparer.

 

Cet audit énergétique, plus détaillée qu’un DPE, proposera des préconisations très précises sur les travaux nécessaires à l’amélioration des performances énergétiques du logement et devra être réalisé préalablement à la mise en vente de maisons ou d’immeubles classés F ou G. L’audit s’appliquera ensuite aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

 

Il sera réalisé par un professionnel, certifié par le Comité Français d’Accréditation (COFRAC), puis obligatoirement remis à l’acquéreur. Les travaux ne seront pas obligatoires pour conclure la vente, mais permettront à l’acquéreur de réaliser un achat en connaissance de cause et de connaître le coût des travaux et des aides publiques existantes.

 

Il doit contenir au moins 2 scénarii de travaux à effectuer (en une ou plusieurs étapes). Sauf contraintes particulières, la première étape des travaux doit au moins faire gagner une classe (à minima la E) au logement.

 

Quelles aides au financement des travaux existent ?

 

Deux possibilités s’offrent aux bailleurs :

  1. Réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires
  2. Vendre le bien

Un panel d’aides existe afin de leur permettre la réalisation des travaux :

  1. Les Certificats Économies Energie (CEE) : il s’agit de 50 opérations éligibles à la rénovation partielle ou globale. Elles sont encadrées par des fiches standardisées FOST. En complément, il existe des aides « coup de pouce » avec des montants forfaitaires bonifiés.
  2. MaPrimeRénov’ : cette aide, qui peut se cumuler avec les CEE, est attribuée sans condition de ressources. Elle permet de recevoir un montant forfaitaire pour des interventions isolées ou de calculer un pourcentage sur le coût total du chantier lors d’un bouquet de travaux.

Si les travaux concernent une rénovation totale, la prime se décline en 3 formats :

  • MaPrimeRénov’ pour les foyers aisés et intermédiaires
  • MaPrimeRénov’ Sérénité pour les foyers modestes et très modestes
  • MaPrimeRénov’ Copropriétés pour l’habitat collectif.
  1. L’Eco-prêt taux zéro: c’est un prêt sans intérêt, sur 20 ans maximum, réservé à la réalisation de travaux d’isolation et de modernisation des équipements de production d’eau chaude, de chauffage.
  2. La TVA 5.5 %: ce taux s’applique à tous travaux de rénovation énergétique.
  3. Des aides locales: l’existence de ces dispositifs est à consulter auprès des collectivités.

 

Bon à savoir : En copropriété, les propriétaires-bailleurs n’ont pas la maîtrise d’entamer des démarches des travaux comme ils le souhaitent. Une Assemblée Générale est nécessaire pour toutes opérations en lien avec les parties communes ou les extérieurs. Le procédé est plus long et il est possible de faire face aux réticences de certains résidents. Une anticipation est donc nécessaire.

 

En conclusion, la rénovation d’une passoire thermique sera bientôt une obligation pour tous les propriétaires, qu’ils souhaitent louer ou vendre leur bien. Les agences départementales d’informations sur le logement (ADIL) peuvent vous accompagner dans vos projets de travaux, sur les démarches à entreprendre et sur les aides disponibles, qu’elles soient nationales ou locales. Vous trouverez également plus d’informations sur le site du ministère de la Transition écologique.

 

Si maîtriser les coûts de rénovation est un point majeur pour assurer la rentabilité de votre bien locatif, il ne faut pas négliger le plan fiscal. Sur ce point nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner et répondre à vos questions afin d’optimiser votre fiscalité.