La Société Civile Immobilière est souvent utilisée par les investisseurs pour acquérir des biens immobiliers. Dans certains cas cet usage est même systématique. Cependant, si l’utilisation d’une SCI peut apporter certains avantages, elle peut aussi amener des inconvénients. Il est donc important de connaitre les caractéristiques essentielles d’une SCI, avant de recourir à cette forme juridique, qui peut souvent procurer des avantages certains, mais qu’il n’est pas non plus toujours opportun d’utiliser.

 

Eviter les inconvénients de l’indivision

La SCI permet :

  • d’acheter un bien immobilier simplement à plusieurs,
  • de se regrouper pour acquérir des biens immobiliers difficiles à acquérir individuellement,
  • de définir des règles de fonctionnement entre associés,
  • d’éviter les inconvénients de l’indivision, le gérant de la SCI pouvant prendre les décisions de gestion courantes.

Son cadre est également plus stable. En effet, l’indivision est une situation censée être provisoire, dans laquelle chaque membre peut sortir à tout moment.

A l’inverse, la SCI permet de définir les conditions de cessions de ses parts et l’agrément des associés entrants. Ces clauses permettent également dans une certaine mesure de protéger le patrimoine des associés.

Fiscalité courante des SCI – revenus fonciers – Impôt sur le revenu (IR)

Contrairement à une idée largement répandue, les avantages fiscaux d’une SCI ne sont pas automatiques. En effet, dans une SCI classique (à l’impôt sur le revenu), aucun avantage fiscal en matière d’impôt sur les revenus fonciers n’apparait. Le revenu fiscal de chaque associé est identique à celui qui aurait été dégagé sans SCI.

SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Pour bénéficier d’un avantage fiscal immédiat, il faut que les associés de la SCI optent pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, l’amortissement des constructions détenues, associé au paiement d’un impôt propre à la société permettront de minimiser fortement l’imposition immédiate. Mais cet avantage n’est pas dénué de contreparties. En effet, la taxation des plus-values sera nettement plus élevée lors de la cession des biens de la SCI.

La plus-value fiscale sera plus forte, puisque son calcul intégrera les amortissements du bien cédé. De plus, elle supportera une double imposition (impôt sur les sociétés + impôt sur le revenu sur les dividendes) si elle est appréhendée à titre personnel.

Ce type de SCI est donc essentiellement intéressant sur des projets importants et pour des biens immobiliers dont la prise de valeur est limitée dans le temps, tels que des locaux industriels ou de bureaux. Elles permettront également de limiter l’imposition à court terme, et de reporter la taxation au moment de la cession des immeubles. Elles s’avéreront particulièrement intéressantes pour les personnes imposées sur des tranches marginales hautes et/ou n’ayant pas la capacité financière suffisante pour supporter à la fois les charges fiscales générées dans le régime de l’impôt sur le revenu par les résultats de l’exploitation des biens et le remboursement des emprunts qui financent leur acquisition.

Occupation d’un bien de la SCI par un de ses associés

Un ou des associés de la SCI peuvent occuper un ou des biens qu’elle possède. A l’impôt sur le revenu, aucune charge ne sera fiscalement déductible dans ce cas et l’occupation sera généralement à titre gratuit, ce qui n’entraine pas d’imposition. A l’impôt sur les sociétés en revanche, il y aura imposition du loyer théorique et déduction des charges y compris des amortissements. Attention, dans ce cas le loyer doit être effectivement versé, sous peine de rectifications des revenus mis à disposition des associés, correspondant aux loyers non versés. Cette situation est à éviter, d’autant qu’il existe un risque fiscal au niveau de l’appréciation du montant des loyers.

Par ailleurs, si l’exonération de la plus-value réalisée au titre d’une résidence principale détenue par l’intermédiaire d’une SCI et occupée à titre gratuit est possible, aucune exonération ne sera envisageable dans ce cas si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.

Optimisation de la transmission du patrimoine

La SCI, peut permettre d’utiliser 4 leviers pour faciliter la transmission d’actifs immobiliers :

1) Les transmissions peuvent porter sur des fractions du capital et être échelonnées, permettant ainsi de bénéficier de l’abattement en ligne directe de 100 000 euros prévu tous les 15 ans pour les droits de donation/succession. Ce fractionnement facilite également le recours aux donations-partages ;

2) La valeur des parts sera très souvent inférieure à la valeur des immeubles car l’endettement de la SCI vient en déduction de la valeur des immeubles pour calculer la valeur de ses parts ;

3) Les associés peuvent également, sous conditions, prétendre à une décote sur la valeur des parts pour moindre liquidité. Cette décote prend en compte la difficulté d’une revente éventuelle, notamment lorsque le capital est fractionné entre plusieurs associés et lorsque les statuts prévoient des clauses d’agrément restrictives ;

4) Les parts sociales peuvent être démembrées, par transmission de leur nue-propriété et conservation de l’usufruit, ce qui permet de diminuer leur valeur de transmission.

Pour autant, ces leviers ne sont utiles que si la valeur de votre patrimoine immobilier est importante, le démembrement de la propriété de biens détenus en direct (sans recours à une SCI) produisant déjà un effet significatif et suffisant dans le cas d’un patrimoine immobilier d’une valeur limitée.

Principale limite de la SCI : la location meublée

S’il n’est pas interdit à une SCI de louer un bien en meublé, la conséquence pour une SCI d’exercer ce type de location est que la SCI sera obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés (il existe une tolérance fiscale pour que la SCI reste à l’IR, si les loyers meublés représentent moins de 10 % des recettes.) Or, le régime de l’impôt sur les sociétés sera presque toujours moins efficace que le régime BIC/Impôt sur le revenu de la location meublée (LMNP ou LMP), même si dans certaines configurations une SCI peut être retenue pour de la location meublée.

Il convient d’être particulièrement vigilant dans le cas où une SCI donne des biens en location meublée, car c’est tous les biens de la SCI qui relèveront de la fiscalité de l’IS. Il n’est donc pas question de mélanger biens meublés et biens occupés à titre gratuit dans la même SCI.

Assumer les contraintes administratives

Ces contraintes sont parfaitement gérables. Il ne faut donc pas faire l’impasse sur la tenue d’une comptabilité, qui permet notamment de savoir quelle somme revient à chaque associé de la SCI, en particulier en cas de cession de biens et sur la rédaction des procès-verbaux des assemblées générales annuelles prévoyant l’affectation des résultats aux associés.

A défaut, la SCI pourrait être déclarée nulle, et ces négligences peuvent également aboutir à des surimpositions ou des surtaxations, et à rendre moins intéressantes les optimisations recherchées en matière de transmission.

Conclusion

La SCI peut être un outil très efficace pour gérer son patrimoine immobilier. Cependant, cet outil n’est pas toujours indispensable et s’avère parfois même contre-productif. Chaque constitution de SCI doit donc être mûrement réfléchie et validée avec le concours d’un professionnel du conseil.

Les avantages fiscaux des SCI ne sont en effet marqués que pour un patrimoine immobilier suffisamment étoffé. Il apparait également qu’il ne faut pas affecter des biens de nature différente dans la même SCI, ou trop de biens dans la même SCI.

Pour profiter pleinement de ce cadre juridique, il importe donc d’être bien conseillé. Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans la constitution et le suivi de vos SCI et pour tous vos projets immobiliers. N’hésitez pas à nous contacter.