Vous voulez investir dans l’immobilier pour préparer votre retraite ou pour créer un patrimoine ? Vous ne disposez pas d’épargne actuellement ou vous la dédiez au projet d’achat de votre résidence principale ? Comment réaliser un investissement locatif autofinancé ? Quels sont les paramètres à prendre en compte ?

 

Qu’est-ce qu’un investissement locatif autofinancé ?

Réussir à financer à 100 % un projet d’investissement immobilier n’est pas si simple.

 

Vous devez prendre en compte toutes les dépenses et les recettes de votre futur bien locatif. Ainsi, le loyer net après impôts doit couvrir :

  • le financement de l’achat du bien : remboursement du crédit immobilier, assurance emprunteur, garantie de prêt, frais de dossier, etc.
  • les charges liées à la gestion d’un logement locatif : charges de copropriété non récupérables sur le locataire, dépenses d’entretien et de réparation récurrentes, assurance propriétaire non occupant obligatoire (PNO), frais de gestion locative ou frais de recherche d’un locataire, etc.
  • le surcoût d’imposition entraîné par votre investissement : imposition des revenus locatifs au titre des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux (incidence très limitée en LMNP), taxe foncière, prélèvements sociaux, voire impact sur votre imposition au titre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Alors, est-il possible de parvenir à un investissement autofinancé ?

 

Les facteurs impactant l’autofinancement immobilier

 

Obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Le premier point de blocage peut se situer au niveau de l’octroi du prêt immobilier. Dans le contexte actuel, les banques ont tendance à exiger un apport personnel important. En outre, vous devez être en mesure de couvrir les frais de notaires. Obtenir un financement à 110 % devient de plus en plus rare.

Autre point de vigilance : les banques prennent en compte 70 % du montant des loyers estimés et non pas 100 %. Ainsi, cela comprend le taux de rotation, les vacances locatives, les périodes de travaux entre deux locataires, etc.

Avec un excellent dossier de financement, avec des garanties solides, avec de bonnes relations avec votre banquier, rien n’est impossible. Vous pouvez emprunter sur une période longue (25 ans) pour profiter de mensualités plus faibles.

C’est la raison pour laquelle certains investisseurs limitent leur autofinancement au simple remboursement du prêt immobilier.

 

Établir un prévisionnel réaliste pour un investissement locatif autofinancé

Un investissement immobilier autofinancé ou non se mesure dans le temps long. La rentabilité locative recherchée doit donc se confronter à la réalité du logement loué. Ne cédez pas aux sirènes qui vous promettent un taux de rendement locatif de 7 %. Il s’agit bien souvent d’un taux brut.

Des travaux périodiques sont à prévoir, dans la mesure où un bien mis en location est moins bien entretenu que sa propre résidence principale. Si vous louez un meublé, vous devez anticiper le changement régulier de mobilier.

Soyez vigilant sur les régularisations annuelles de charges locatives et les augmentations annuelles de loyer.

Le marché locatif peut évoluer au fil des années. En cas de départ d’un locataire, combien de temps mettrez-vous à faire de petits travaux et à louer à nouveau le logement ? Ce sont autant de jours sans revenus locatifs.

Une étude complète sur le marché locatif local, le marché immobilier (en cas de revente), les projets d’urbanisme, est indispensable. La localisation du bien reste la condition sine qua non de la réussite d’un projet locatif.

Anticipez également les futures réglementations énergétiques des logements. Est-il judicieux d’acquérir aujourd’hui une passoire thermique, alors que vous ne pouvez plus la mettre en location, sans travaux ?

 

Optimiser la fiscalité locative

Pour optimiser la rentabilité nette d’un investissement locatif, plusieurs dispositifs fiscaux sont intéressants. En particulier, le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) offre la possibilité d’amortir la valeur du logement (hors terrain).

 

Plusieurs conditions s’imposent à l’investisseur :

  • une location meublée, imposable au titre des BIC ;
  • une comptabilité complète d’engagement avec dépôt d’une liasse fiscale semblable à celle d’une société ;
  • une maîtrise des principes de l’amortissement comptable et fiscal, par composant (gros œuvre, plomberie, électricité, peinture, etc).

 

Faites-vous accompagner par un expert-comptable expérimenté en investissement locatif.

Dans de nombreuses situations, vous parviendrez à une imposition nulle ou minime. Pour le savoir, utilisez notre simulateur LMNP !

 

En conclusion, réussir à autofinancer à 100 % un projet d’investissement immobilier n’est pas si simple. Lorsque le montant de votre loyer couvre celui de la mensualité de crédit, cela ne constitue pas concrètement un investissement locatif autofinancé. Les charges incombant au propriétaire, les éventuels travaux d’entretiens ou la fiscalité sont également à prendre en compte et nécessitent souvent un effort d’épargne complémentaire pour assurer l’équilibre financier du projet.

En optant pour le statut LMNP et sa fiscalité très réduite, il devient toutefois plus facile d’obtenir un investissement locatif autofinancé !