Un investissement immobilier est en général financé par emprunt compte tenu de son montant. Toutefois, l’emprunt représentant un coût, on peut légitimement se demander lorsque l’on dispose de possibilités d’apport personnel, s’il faut emprunter au maximum ou au contraire diminuer le montant de son emprunt.
Le premier point à vérifier pour l’investisseur est que le taux effectif global (TEG) de son emprunt est inférieur au taux de rendement net de son investissement (pour un meublé : taux de rendement net avant intérêts et amortissement). Si cela est bien le cas, l’investisseur bénéficiera d’un effet de levier dans la mesure où les sommes empruntées lui rapporteront plus qu’elles ne lui coûtent. Si c’est le cas inverse, on parle d’effet massue. Cette configuration est à éviter à tout prix.
Cette vérification effectuée, on peut passer au stade de la vérification globale en comparant les recettes et toutes les dépenses prévisionnelles (hors amortissements). La fiscalité (imposition liée aux revenus locatifs) doit aussi être prise en compte, mais a une incidence limitée en location meublée. Ces calculs vous permettront de déterminer si votre location meublée dégagera un excédent ou une insuffisance de trésorerie. On parle alors d’effort d’épargne (différence entre les flux de trésorerie entrants et les flux sortants). C’est à ce niveau qu’il conviendra de définir le montant de vos emprunts, afin que l’insuffisance éventuelle de trésorerie ne soit pas incompatible avec votre budget global.
Si vous hésitez à emprunter, rappelez-vous des règles suivantes :
- Les taux d’intérêts sont historiquement bas, il paraît très peu probable qu’ils puissent être plus favorables.
- Les intérêts des emprunts locatifs sont une charge fiscalement déductible, ce qui minore leur coût réel.
- Il vaut mieux emprunter pour financer de l’immobilier, que pour un crédit à la consommation ou sous forme de découvert bancaire, qui coûtent tous deux très cher.
- Un emprunt couvert par une assurance décès et invalidité constitue une source de sécurité en particulier s’il permet de conserver ses liquidités.
En conclusion, il faut retenir qu’emprunter est une des clefs du rendement de ses investissements immobiliers et que ces emprunts permettent d’augmenter le montant de ses investissements. Il convient toutefois de rester raisonnable et prudent car un emprunt doit toujours pouvoir être remboursé.
