Les investisseurs immobiliers sont à la recherche de solutions plus rentables et moins fiscalisées que la traditionnelle location de logements nus. Parmi ces solutions figurent la location de locaux professionnels, dont la rentabilité est en général meilleure, et la location meublée dont la fiscalité est plus avantageuse. Il est ainsi possible d’envisager de donner en location des locaux professionnels équipés pour profiter simultanément des avantages d’une meilleure rentabilité et d’une fiscalité plus favorable. Mais cela est-il vraiment possible ?

 

Dans quelles conditions un local professionnel équipé peut-il bénéficier d’une fiscalité BIC ?

 

L’activité de location de locaux professionnels relève en principe des revenus fonciers. Lorsque ces locaux sont munis par leurs propriétaires des installations, du mobilier et du matériel nécessaires pour que leur locataire puisse les exploiter, les revenus de location qui en proviennent relèvent de la catégorie fiscale des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), à condition que les locaux loués remplissent certaines conditions :

– Le preneur doit pouvoir exercer son activité professionnelle dans les locaux pris en location dès la remise des clés ;

– Il ne doit pas y avoir besoin d’apporter des modifications spécifiques ou d’ajouter des équipements.

En effet, tout ce qui est nécessaire à l’activité doit être fourni : mobilier, équipements et matériel. Ainsi, pour des locaux de bureaux, il faut que le propriétaire fournisse les éléments suivants : bureaux, fauteuils et meubles de rangement, ainsi que le matériel bureautique, informatique et téléphonique nécessaire.

En pratique, il n’est pas évident de déterminer la liste exacte des matériels et mobiliers nécessaires, et cette situation peut présenter un risque de requalification des revenus BIC en revenus fonciers si certains éléments ne sont pas fournis. De même, la simple mise à disposition de locaux de bureau munis de mobilier n’est pas suffisante pour caractériser une activité relevant des BIC.

 

Limitation des amortissements propre aux activités de location

 

Comme toutes les activités de location exercées dans le régime BIC IR, la location de locaux professionnels équipés est visée par les dispositions de l’article 39 C I du CGI qui empêchent de dégager des déficits provenant de la comptabilisation des amortissements.

 

Caractère non professionnel de l’activité

 

Si l’activité de location de locaux professionnels équipés ressemble à de la location meublée, elle n’obéit pas aux règles fiscales spécifiques des activités de location meublée. En effet les règles prévues aux articles 155 et 151 septies VII du CGI, visent expressément les locations de locaux d’habitation meublés, et elles seuls.

Ainsi, les conditions pour exercer l’activité de location de locaux professionnels équipés à titre professionnel sont les conditions générales posées au 1 bis du I de l’article 156 du CGI : l’activité doit comporter la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes qui lui sont nécessaires. Or, cette condition ne sera qu’exceptionnellement remplie dans le cas de la location de locaux professionnels équipés.

Il en résulte que les éventuels déficits (hors amortissements) réalisés au titre d’une activité de location non professionnelle ne seront pas imputables sur le revenu d’ensemble du foyer fiscal.

 

Taxation des plus-values de cession – absence d’exonération

 

En conséquence, bien que l’activité soit exercée à titre non professionnel, les plus-values de cession réalisées ne relèvent pas de la taxation des plus-values des particuliers spécifique aux activités LMNP.

De plus, les exonérations de plus-values prévues pour les petites entreprises (art 151 septies) ou pour les biens immobiliers inscrits au bilan depuis plus de 15 ans (art 151 septies B) ne sont pas applicables.

En d’autres termes, les cessions de biens seront soumises au régime de taxation des plus-values professionnelles, sans aucune exonération possible, si l’activité n’est pas exercée à titre professionnel

 

TVA

 

L’activité de location de locaux professionnels équipés est une activité commerciale également en matière de TVA. De ce fait, l’assujettissement des loyers à la TVA est de plein droit et non sur option comme dans le cas des locations nues. Sauf à relever de la franchise de TVA, le loueur en sera redevable.

 

Cotisations sociales

 

L’activité de location de locaux professionnels équipés n’est pas soumise aux cotisations sociales si elle est exercée à titre non professionnel et si le locataire des locaux n’est pas dirigeant de la société qui prend les locaux en location et ne possède pas la majorité de son capital.

 

Impôt sur la Fortune Immobilière

 

L’article 975, V-2° du CGI, qualifie d’activité commerciale la location d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation. De tels biens sont donc exonérés d’IFI si les conditions générales d’affectation à une activité professionnelle en matière d’IFI sont respectées.

 

Conclusion

 

L’exercice de l’activité de location de locaux professionnels équipés peut s’envisager si elle a un intérêt économique propre, et si elle entre dans le cadre prévu par le droit fiscal. L’exercice d’une activité de location de locaux professionnels équipés dans le cadre d’une entreprise individuelle peut se concevoir dans le cas où l’activité est suffisamment professionnelle pour bénéficier des dispositions de l’article 151 septies du CGI permettant l’exonération d’impôt des plus-values des petites entreprises, sans dépasser la limite de chiffre d’affaires prévue par cet article (90.000 €/an)

Dans les autres cas, l’exploitation en nom propre parait généralement déconseillée dans la mesure où il n’y a pas d’avantage fiscal à en tirer au niveau de la taxation des plus-values. Il parait donc préférable dans ces situations, d’exercer l’activité au sein d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI ou SAS).

De même, quand la location équipée n’a pas d’intérêt économique propre, il parait plus indiqué de retenir une location nue, dans le cadre d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, ou à l’impôt sur le revenu, dans la mesure où ce mode d’exercice permet de sécuriser le statut, et s’avère plus simple à gérer.