Le contribuable est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de son patrimoine immobilier excède 1,3 million €. Ce patrimoine comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement, et la valeur nette s’entend après déduction des dettes existantes.  

Certains biens peuvent être exonérés d’IFI. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %. En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique également aux biens affectés à l’activité professionnelle, sous certaines conditions.

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) peuvent donc légitimement s’interroger sur l’exonération d’IFI de leurs biens locatifs. Il convient cependant d’être attentif aux critères de définition du statut de professionnel pour l’IFI. Ceux-ci sont en effet différents et plus contraignants que ceux existant pour l’impôt sur le revenu (IR) et la définition du statut fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP).

Qu’est ce qu’un bien professionnel

L’activité professionnelle doit être exercée par le redevable à titre principal et de manière effective afin de bénéficier de l’exonération d’IFI au titre des biens professionnels prévue au II de l’article 975 du CGI.

Ainsi, « les actifs ne constituent des actifs professionnels que si le redevable exerce une profession, c’est-à-dire réalise habituellement des opérations lucratives… D’une manière générale, la profession consiste dans l’exercice à titre habituel d’une activité … qui procure à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence. Bien entendu, cette profession doit être exercée de manière effective, ce qui suppose l’accomplissement d’actes précis et de diligences réelles. »

L’activité de loueur en meublé devra être l’activité principale du contribuable et par conséquent la seule exonérée d’IFI au titre des biens professionnels. De même, une lecture rigoureuse de la doctrine fiscale conduit à exclure les loueurs en meublé professionnels ayant effectué un investissement avec un bail commercial en EHPAD ou autre résidence service.

Autre précision, les revenus de l’activité doivent être positifs pour que celle-ci puisse être considérée comme professionnelle sur le plan de l’IFI. Or dégager des revenus positifs n’est pas systématique pour un loueur en meublé, sauf à adapter la politique d’amortissement des biens loués.

En pratique, les biens des loueurs en meublé professionnels (LMP) ne sont ainsi que très rarement concernés par l’exonération d’IFI.

Si mon bien est considéré comme professionnel, quels sont alors les critères d’exonérations ?

Nous l’avons vu, dans certaines conditions, les biens loués en location meublée pourront alors prendre le caractère de biens professionnels. Si l’activité est exercée par une personne physique, pour pouvoir bénéficier de l’exonération au titre de l’IFI, le redevable devra alors :

• réaliser des recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 €,

• retirer de cette activité plus de 50 % de ses revenus.

Par rapport à ce que les textes prévoient en matière d’impôt sur le revenu, on peut tout de suite constater que le critère des recettes supérieures à 23 000 € est identique, mais que le 2ème critère est fondamentalement différent. En effet, en matière d’IFI, ce ne sont pas les recettes de location qui sont comparées aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, mais les revenus imposables de l’activité de location meublée. Pour pouvoir être exonérés d’IFI, les revenus imposables de l’activité de location meublée devront être supérieurs aux autres revenus imposables du foyer fiscal.

Encore une fois, dans le cas d’un loueur en meublé professionnel, les revenus imposables sont en général faibles ou nuls, les LMP ne sont de ce fait que très rarement concernés par l’exonération d’IFI.

Le cas particulier des pensions de retraite

L’exonération d’IFI devrait être plus facile à obtenir pour les exploitants de locations meublées retraités. En effet, il est précisé (réponse parlementaire FRASSA n° 12910 JO Sénat du 31 octobre 2019) qu’il est fait abstraction des pensions de retraite pour déterminer le montant des revenus d’activité du foyer fiscal pris en considération dans le calcul du seuil de 50 %.

Cette position est contraire à celle qui est prévue en matière d’IR pour déterminer le caractère professionnel ou non de l’activité. Dans ce cas, il faut retenir les pensions de retraite pour calculer les revenus d’activité du foyer fiscal.

Un contribuable bénéficiant de pension de retraite, pourra donc plus facilement obtenir le statut de loueur en meublé professionnel tout en répondant aux conditions d’exonérations de l’IFI, à condition de dégager un revenu imposable sur son activité locative.

En conclusion, il est donc fréquent de pouvoir envisager d’être considéré comme loueur professionnel pour l’IR, mais pas pour l’IFI. L’exonération d’IFI n’est pas seulement attachée à l’exercice professionnel ou non de l’activité de location meublée, mais au fait que cette activité soit exercée de manière effective et constitue la source de revenus imposables principale du contribuable. Ces critères excluent alors la majorité des LMP.

Seuls les contribuables dégageant un résultat positif pourront se trouver en condition d’envisager une exonération d’IFI. Attention, les revenus de l’activité de LMP supportent l’IR et les cotisations sociales de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Augmenter ces revenus pour les rendre supérieurs aux revenus d’activité peut s’avérer plus coûteux que l’économie d’IFI visée.