Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens que vous louez ? Les revenus tirés de la location peuvent relever soit de la catégorie des revenus fonciers, soit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les modalités d’imposition diffèrent aussi selon que la location soit nue ou meublée. Quelles sont les meilleures options ?

Seuils et plafonds des différents régimes

Location meublée  Location nue
Régime Micro BIC Régime Réel simplifié BIC Régime Réel normal BIC LMP Micro foncier Réel foncier
CA minimum 0€ 70 000€( 0€ sur option) 238 000€(0€ sur option) 23 000€ HT 0€ 0€
CA maximum 70 000€ HT(ou 170 000€ HT  pour les meublés de tourisme classés) 238 000€ HT illimité illimité 15 000€ illimité
Base imposable
Abattement forfaitaire 50%(71% pour les meublés de tourisme) Non applicable Non applicable Non applicable 30% Non applicable
Déductibilité des charges Charges forfaitaires Charges réelles Charges réelles Charges réelles Charges forfaitaires Charges réelles
Amortissements déductibles non oui oui oui non non
Obligations légales
Imprimé fiscal à compléter 2042 CPro 2031 et 2033 2042 CPro 2031 et 2050 à 2059 2042 CPro 2031 et 2033 2042 CPro 2042 2044 2042

Location meublée régime micro

Le régime forfaitaire vous permet de n’être imposé que sur la moitié du montant des recettes ( ou 29% pour les loueurs en meublés non professionnels exploitants des meublés de tourisme classés). Cependant, la déductibilité des frais et les amortissements ne sont pas possibles. Le chiffre d’affaires plafond est fixé à 70 000€ HT ou, par exception, à 170 000€ HT pour  les loueurs en meublés non professionnels exploitants des meublés de tourisme classés.

Location meublée régime réel simplifié

Le régime plébiscité par les loueurs en meublés, pour sa simplicité et ses avantages fiscaux. Il est possible d’opter pour le régime réel, même si le chiffre d’affaires du loueur est inférieur à 70 000€ (ou 170 000€ pour les exceptions). Toutes les charges liées à l’activité sont déductibles (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunts…). Ce qui distingue ce statut de la location nue, et le rend quasi systématiquement plus intéressant, c’est la possibilité de déduire des amortissements. Vous souhaitez bénéficier de ce régime et transformer votre bien nu en location meublée ? (+ d’infos à ce sujet).

Location meublée régime réel normal

Les loueurs en meublés faisant plus de 238 000€ de chiffre d’affaires ou souhaitant opter pour le régime réel normal sont rares. En effet, les contraintes administratives sont plus lourdes et les avantages fiscaux sont les mêmes que pour le régime réel simplifié.

Location meublée professionnelle

Le régime fiscal est parfois plus intéressant pour les contribuables assujettis à l’IFI. Des contraintes fiscales et administratives fortes viennent restreindre l’intérêt du statut. (article du même auteur, François Le Bris, Expert-Comptable, à ce sujet : Loueur en meublé professionnel et non professionnel – particularités et limites du régime fiscal)

Location nue, régime micro foncier

Ce régime est souvent utilisé quand le loueur a peu de charges réelles déductibles (pas ou peu d’intérêts d’emprunt à déduire par exemple). Toutefois attention aux conséquences fiscales, l’administration autorise un abattement de 30% seulement du montant des loyers.

Location nue, régime réel foncier

Ce régime est en règle générale fiscalement plus intéressant que le micro foncier et est obligatoire à partir de 15000€ de loyers bruts perçus, mais reste très souvent moins avantageux que le régime réel simplifié en location meublée quand les biens loués peuvent bénéficier de celui-ci (les amortissements ne sont pas possibles en foncier).

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