Le LMP, un régime intéressant ?

La loi de finances pour 1982 avait institué un critère d’inscription au Registre du Commerce (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel pour accéder à ce statut. L’existence de ce critère permettait de ne jamais être qualifié de loueur en meublé professionnel pour celui qui ne souhaitait pas s’inscrire comme tel.

Mais, depuis le 1er janvier 2020, cela n’est plus possible !  La loi de finances 2020 a abrogé cette condition tenant à l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS). Les loueurs en meublé n’ont désormais plus directement le choix de leur statut comme ils l’avaient auparavant.

Il est donc important de faire le point sur le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) pour en connaître le fonctionnement et ses conséquences.

Faut-il choisir de garder ce statut ou chercher à l’éviter ? La réponse ne peut être apportée qu’à la lumière des informations suivantes.

Le Statut du loueur en meublé professionnel (LMP)

Les critères définissant une activité de loueur en meublé professionnel ne sont plus qu’au nombre de 2 depuis le 1er janvier 2020, et doivent être respectés simultanément :

• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23.000 € TTC
• Les recettes de location meublée excèdent les revenus des autres activités professionnelles du foyer fiscal.

Il faut également savoir que, pour les loueurs en meublé, l’activité non professionnelle est définie par opposition à l’activité professionnelle. La conséquence directe de l’abrogation de la condition d’inscription au RCS est qu’il n’est désormais plus possible de rester LMNP quand les deux critères prévus pour être LMP sont remplis. Ainsi, les loueurs en meublé qui ne pourront être qualifiés de loueurs en meublé professionnels (LMP) seront automatiquement des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et inversement.

Déduction des charges : des avantages identiques pour les LMP et les LMNP

Beaucoup d’investisseurs font l’amalgame entre le régime réel d’imposition du loueur en meublé et le caractère professionnel de l’activité. Mais ce n’est pas le caractère professionnel (ou non) de l’activité qui permet de déduire les charges réelles de l’activité. C’est l’option à un régime réel d’imposition qui le permet. Ainsi le revenu fiscal d’un LMNP peut être identique à celui d’un LMP. Le statut professionnel LMP n’est donc pas plus avantageux que celui du LMNP sur ce point.

Imputation des déficits : possible en apparence mais souvent impossible en réalité

Un des avantages du statut LMP est l’imputation des déficits constatés sur l’ensemble des revenus.

Or cet avantage souvent évoqué est fortement amoindri par l’impossibilité de constater des déficits fiscaux provenant de la déduction des amortissements. En pratique cette disposition aboutit à ne pas constater de déficit fiscal dans la quasi-totalité des cas de loueurs en meublé. L’imputation des déficits pour les LMP ne concerne donc que les rares déficits non issus d’amortissements.

En revanche on constatera des amortissements reportables, sans que ces possibilités de report ou d’imputation soient limitées dans le temps. Cette règle de report est applicable aussi bien pour les LMP que pour les LMNP. Elle permet également de limiter la contrainte d’imputation des reports déficitaires dans un délai de 10 ans des LMNP.

Couverture sociale : une couverture limitée, et une autre solution possible.

Un certain nombre d’investisseurs recherchent le statut de loueur en meublé professionnel pour bénéficier d’une couverture sociale. Cet avantage, n’est cependant pas forcément significatif.

Depuis le 1er janvier 2021, les loueurs en meublé professionnels sont en principe assujettis au régime de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Le coût des cotisations dans le régime SSI est généralement de l’ordre de 40 % du résultat fiscal dégagé. Quand celui-ci est nul ou déficitaire, ce qui est généralement le cas des loueurs en meublés, le cotisant est redevable d’une cotisation minimale globale de 1.145 €.

Ce régime permet de bénéficier d’une couverture maladie, quel que soit le niveau des cotisations. Il permet également de bénéficier d’une assurance vieillesse proportionnelle aux revenus fiscaux dégagés. Un revenu égal à 0 ne permettra cependant de valider que 3 trimestres de retraite sur la base de la cotisation minimale. Les droits acquis dans ce régime seront donc en général faibles.

Il faut également noter qu’un LMNP n’ayant pas de revenus d’activité peut être couvert pour le risque maladie par la Protection Universelle Maladie (PUMA).

Exonération des plus-values : attention aux cotisations de la SSI !

Les plus-values de cession d’un loueur en meublé professionnel sont exonérées fiscalement, si l’activité est exercée en statut LMP depuis plus de 5 ans (cumul des périodes LMP) et si ses recettes sont inférieures à 90.000 € (exonération totale) ou inférieures à 126.000 € (exonération partielle).

Les plus-values à court terme correspondent aux amortissements pratiqués quand le prix de vente est supérieur au prix d’achat. Depuis le 01/01/2012 les plus-values à court terme réalisées par les cotisants à la SSI sont soumises aux cotisations sociales alors même que ces plus-values sont exonérées d’impôts. Cela peut aboutir à payer de fortes cotisations SSI s’élevant à environ 35 % de la plus-value à court terme brute réalisée.

Un autre dispositif permet également l’exonération des plus-values à long terme des LMP. L’exonération est partielle pour les biens immobiliers qui ont été inscrits au bilan et utilisés plus de 5 ans au profit de l’activité LMP et totale pour les biens immobiliers inscrits au bilan et utilisés plus de 15 ans. Ce dispositif ne concerne pas les plus-values à court terme. Il n’est pas limité en termes de chiffre d’affaires, ce qui signifie qu’il existe quasiment toujours des possibilités d’exonération des plus-values pour un LMP.

L’exonération de la plus-value intervient plus rapidement pour un LMP que pour un LMNP. Il paraît donc intéressant de céder les biens concernés à une date permettant de les avoir détenus et inscrits à l’actif entre 15 et 20 ans, afin non seulement de bénéficier de l’exonération de la plus-value à long terme, mais aussi de limiter la plus-value à court terme qui augmente dans le temps avec la constatation des amortissements.

Plus-values : attention aux apports de nouveaux biens ou aux retraits de biens en location

Le statut LMP est soumis à la fiscalité des professionnels. Cela implique le constat de plus-values taxables lors du transfert d’un bien du patrimoine privé vers le patrimoine professionnel, et inversement. Ainsi, le LMP souhaitant mettre en location meublée un appartement loué nu auparavant, doit l’apporter en estimant sa valeur vénale. Et dans ce cas, une plus-value est alors taxable dans le régime des particuliers. L’imposition de celle-ci est toutefois reportée à la date de sortie du bien du bilan de l’activité LMP. Inversement, lorsqu’un appartement sort de l’actif du loueur professionnel, lors d’une vente ou si le loueur souhaite mettre fin à la location du bien, une plus-value professionnelle apparaît.

Pour un LMNP, la situation est beaucoup plus simple : seule une vente du bien, ou un apport en société déclenchera l’imposition d’une plus-value dans le régime des plus-values des particuliers.

Exonération d’IFI : des conditions restrictives

Beaucoup d’investisseurs en meublé n’ont pas intégré le fait que les conditions pour être considéré comme loueur en meublé professionnel pour l’Impôt sur le revenu (IRPP) ne sont pas identiques aux conditions nécessaires pour que les biens loués soient considérés comme des biens professionnels pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Tout d’abord, l’activité de location meublée doit être l’activité principale du contribuable, non seulement par ses revenus, mais également par le temps qui lui est consacré. De plus si la première condition est identique pour l’IFI et l’IRPP, la 2e condition déterminant le caractère professionnel des biens est différente : il faut en effet pour l’IFI que le revenu dégagé par l’activité professionnelle soit positif, et supérieur aux autres revenus d’activités du foyer fiscal, hors pensions de retraite pour l’IFI, contrairement à ce qui est prévu pour l’IRPP.

La nuance est de taille, dans la mesure où le revenu d’un loueur en meublé est souvent nul. Par ailleurs, aboutir à un revenu positif pour ses locations meublées professionnelles entraîne le paiement de cotisations sociales SSI et de l’impôt sur le revenu. En cherchant à augmenter le revenu de l’activité de location meublée pour qu’il dépasse les autres revenus d’activité du foyer fiscal, il devient le plus souvent probable de payer plus de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu que le montant de l’IFI économisé.

Le statut de loueur professionnel n’aboutit donc en réalité que rarement à une exonération d’IFI intéressante, sauf pour les bénéficiaires de pensions de retraite.

En conclusion

Il n’est désormais plus possible de conserver le statut de loueur en meublé non professionnel lorsque l’on dépasse les limites fixées par le code général des impôts. Or le statut de loueur professionnel est plus contraignant, même s’il offre 2 dispositifs qui permettent l’exonération de l’impôt sur les plus-values de cession.

Par ailleurs il est hors de question d’improviser sa gestion comptable et fiscale dans le cadre de ce statut. Pour bien le gérer, il faut maîtriser sa fiscalité complexe et changeante, et un accompagnement efficace par un expert-comptable spécialisé est indispensable.

François Le Bris, Expert-comptable

Extraits de l’ouvrage : Location meublée : le guide pratique de l’investisseur (2022)