Les loueurs en meublé bénéficient d’un régime fiscal particulier, lié historiquement à des activités de location de logements dans des conditions proches de l’hôtellerie. Or ces activités de parahôtellerie sont des activités commerciales et la plupart du temps professionnelles, tandis que l’activité de location meublée reste juridiquement de nature civile, (mais pas sur le plan fiscal) et peut être exercée à titre professionnel ou non professionnel selon des critères particuliers. Ainsi, l’activité de location meublée n’est professionnelle que si les recettes de location sont supérieures à 23000 € par an et si elles sont supérieures aux revenus d’activité du foyer fiscal.
Le régime de la location meublée et le régime de la parahôtellerie comportent donc des différences, qu’il est possible d’examiner.
Caractère commercial et assujettissement à la TVA :
Ce qui distingue l’activité para-hôtelière de la location meublée est l’ampleur des prestations de services fournis avec le logement meublé. Le droit fiscal prévoit que la location meublée est de nature para-hôtelière et soumise à la TVA au taux de 10% (sauf certaines prestations accessoires) lorsqu’au moins 3 des 4 prestations suivantes sont fournies ou proposées en plus du logement meublé:
-l’accueil des personnes hébergées
-la fourniture du linge de maison
-le petit déjeuner
-le nettoyage régulier (en cours de séjour) du logement.
L’activité de loueurs en meublé devient alors une activité para hôtelière et celui qui l’exploite a un statut de commerçant, qui doit en conséquence s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés. (RCS)
L’activité peut toutefois bénéficier du régime de la franchise en base (sans gestion de la TVA) si ses recettes annuelles sont inférieures à 85800 €.
Régime micro BIC :
Les plafonds et coefficients d’abattement des 2 activités sont les suivants :
Loueurs en meublé professionnels : le plafond annuel de revenu pour bénéficier du régime est de 72.500 € et le coefficient d’abattement est de 50 %.
Exploitants para hôteliers et loueurs en meublé professionnels de logements classés « meublés de tourisme » par un organisme habilité : le plafond annuel de revenu pour bénéficier du régime est de 176.200 € et le coefficient d’abattement est de 71 %.
On notera que la démarche de classement en meublé de tourisme comporte des avantages significatifs pour les loueurs meublés relevant du régime de la micro entreprise.
Charges sociales :
Les exploitants para-hôteliers individuels sont assujettis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (SSI). Il existe une dérogation pour les activités de chambres d’hôtes pour lesquelles les cotisations ne sont dues que si le revenu de l’activité dépasse 5348 €. Dans ce cas, la CSG/CRDS au taux de 17.2% est due au titre de ce revenu.
Les loueurs en meublé saisonniers sont également assujettis aux cotisations sociales SSI si leurs recettes annuelles dépassent 23.000 €. Les autres loueurs en meublé sont également assujettis s’ils dépassent ce montant de recettes et s’ils sont inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés, ce qui n’est plus possible depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018. Un certain nombre de loueurs en meublé professionnels pourraient donc a priori échapper au moins temporairement aux cotisations sociales (sous réserve de la nouvelle rédaction de l’article 155 du CGI).
Dans le cadre du régime micro social, le coefficient de calcul des cotisations sociales est de 22% pour les Loueurs en meublé professionnels, de 12.8 % pour les exploitants para hôteliers et de seulement 6% pour les loueurs de meublés de tourisme classés.
Régime fiscal et plus-values :
Loueurs en meublé professionnels et exploitants para-hôteliers sont soumis au même régime fiscal de taxation des plus-values professionnelles.
Les conditions d’exonération de ces plus-values suivent les mêmes principes, à une différence près : Les loueurs en meublés professionnels bénéficient d’une exonération de leurs plus-values lorsque leur activité est exercée depuis plus de 5 ans, et lorsque la moyenne de leurs recettes des 2 années précédant la cession du bien taxé est inférieure à 90.000 € pour une exonération totale et 126.000 € pour une exonération partielle. Pour les exploitants para-hôteliers, ces plafonds sont portés à 250.000 et 350.000 €.
Dans les 2 situations (LMP et para hôtellerie), il est possible de bénéficier d’une exonération partielle des plus-values à long terme (prix de vente – prix d’achat) au titre des immeubles inscrits au bilan depuis plus de 5 ans. Cette exonération est totale pour les immeubles inscrits depuis plus de 15 ans.
Impôt sur la Fortune Immobilière :
En matière d’IFI, les activités para-hôtelières sont soumises au régime général des activités professionnelles. Les immeubles utilisés pour l’exercice de l’activité peuvent être exonérés d’IFI s’il s’agit de l’activité principale de l’exploitant.
Les loueurs en meublé ne sont en revanche exonérés d’IFI au titre de leurs biens donnés en location meublée que s’il s’agit de l’activité principale de l’exploitant et que par ailleurs les recettes annuelles de location meublée de son foyer fiscal sont supérieures à 23.000 €, et que les revenus (On parle ici de résultat fiscal et non de recettes) de l’activité de location meublée sont supérieurs à zéro et plus élevés que les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Conclusion :
Bien qu’appartenant toutes les deux à la catégorie des BIC, les activités de location meublée professionnelle et de para hôtellerie ne relèvent pas des mêmes règles sur tous les points. On note également qu’il est possible de cumuler une activité para-hôtelière et une activité de location meublée, professionnelle ou non professionnelle au sein d’un même foyer fiscal, alors qu’il n’est pas possible d’être à la fois loueur meublé professionnel et non professionnel.
L’exercice d’une activité de para hôtellerie offre des possibilités supplémentaires, tant sur le plan économique que fiscal par rapport à la simple location meublée. Cependant, sur le plan fiscal et social, cette activité doit être analysée et suivie avec toute l’attention et les précautions nécessaires.
Nous sommes à votre disposition pour vous fournir des renseignements plus complets et vous conseiller sur le choix de votre statut.
