Cette préconisation circule régulièrement : pourquoi faire de la location meublée, faites de la parahôtellerie, c’est encore mieux !

La parahôtellerie permettrait en effet de cumuler les avantages de la fiscalité attrayante de la location meublée, tout en bénéficiant également des avantages de récupérer la TVA sur les investissements et les frais généraux. Mieux encore, l’activité de parahôtellerie est exercée à titre professionnel, vous pourriez bénéficier de l’exonération des plus-values professionnelles après 5 ans et imputer les déficits sur vos autres revenus.

La proposition peut donc sembler alléchante, et les investisseurs peuvent légitimement s’interroger sur ce choix. Certains professionnels proposent même des solutions clef en main avec des offres d’investissement et de conciergerie pour assurer les prestations para-hotellières.

La parahôtellerie est-elle un véritable eldorado ? Nous vous proposons de faire le point sur ce régime, afin que vous puissiez faire un choix éclairé.

 

Qu’est-ce qu’une activité para-hôtellière ?

Dans le cadre d’une activité de location courte durée, ce qui distingue l’activité para-hôtelière de la location meublée, est la nature et le volume des prestations de services fournies par le loueur.

La doctrine fiscale prévoit que la location est de nature para-hôtelière lorsqu’au moins 3 des 4 prestations suivantes sont proposées en plus du logement meublé (Article 261D CGI) :

  • l’accueil des personnes hébergées
  • la fourniture du linge de maison
  • le petit déjeuner
  • le nettoyage régulier (en cours de séjour).

L’exploitant doit ainsi disposer des moyens nécessaires pour proposer ces services et ce, dans des conditions similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier.

La jurisprudence récente confirme qu’il faut réaliser de façon effective, au moins pour une partie des séjours, ces prestations, qui déterminent le caractère para-hôtelier de l’activité.

Dans un récent arrêt du 2 février 2023, la cour d’appel administrative de Lyon a ainsi refusé de qualifier de para-hôtelière une activité où la prestation de petit-déjeuner n’était pas prévue et où le loueur n’a pu apporter la preuve qu’il proposait une prestation de ménage régulière pendant la durée du séjour, les annonces locatives ne mentionnant que l’inclusion d’une prestation de ménage de fin de séjour dans le prix global.

En revanche, le fait d’avoir recours à un intermédiaire (conciergerie …) pour proposer ces services peut octroyer la qualité d’exploitant para-hôtelier.

 

Qu’est-ce qu’une activité professionnelle ?

Par dérogation, au droit commun, il est prévu des conditions particulières pour déterminer le caractère professionnel ou non, des activités de location meublée. En location meublée, le caractère professionnel (LMP) s’apprécie au niveau du foyer fiscal, en globalisant les revenus professionnels du foyer fiscal et en les comparant aux recettes locatives meublées.

En revanche, en matière de para-hôtellerie, pour obtenir la qualification d’activité professionnelle, le code général des impôts prévoit une participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à l’exercice de l’activité. Ces critères s’apprécient uniquement au niveau de l’individu qui exerce l’activité.

Si le caractère para-hôtelier n’est pas systématiquement remis en cause par le recours à un service de conciergerie, il sera manifestement difficile pour un investisseur immobilier, qui exerce par ailleurs une autre profession et qui ne consacre que peu de temps à la gestion de son investissement immobilier locatif, de revendiquer le caractère professionnel de son activité de para-hôtellerie.

Le régime de la parahôtellerie professionnel est ainsi un régime fiscal réservé aux personnes qui exercent une activité proche de l’hôtellerie professionnelle. Celui qui l’exploite devra, en principe, s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et sera alors affilié à la sécurité sociale des indépendants qui appellera des cotisations.

 

Les conséquences fiscales de l’exercice d’une activité para-hôtelière

 

Un exploitant para-hôtelier n’est pas un loueur en meublé, et n’est donc ni LMNP, ni LMP 

Bien qu’appartenant toutes les deux à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les activités de para-hôtellerie ne relèvent pas du régime dérogatoire de la location meublée, mais du régime des BIC de droit commun.

Si cela n’a pas d’incidence sur le calcul du résultat fiscal, ou la possibilité de déduire l’amortissement du bien, cette différence a un impact, notamment sur l’assujettissement à la TVA, ou sur l’imposition des plus-values.

 

Les exploitants para-hôteliers sont assujettis à la TVA ; c’est d’ailleurs souvent la raison pour laquelle les investisseurs s’interrogent sur ce régime

Ainsi, l’exploitant para-hôtelier pourra déduire ou récupérer la TVA au taux de 20% sur son investissement ou ses frais généraux. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien neuf, ou avec beaucoup de travaux, cela peut représenter un avantage important. En contrepartie, les loyers et prestations de service supporteront de la TVA (à 10% sur les loyers).

L’exploitant peut cependant échapper à la TVA s’il peut relever du régime de franchise en base (si ses recettes sont inférieures à 91.900€).

 

/!\ Attention

  • L’exploitant para-hôtelier est de facto engagé pour 20 ans. En cas de vente du bien ou de sortie du champ de la TVA, la TVA initialement déduite sur le logement devra être régularisée. En cas de cession dans les 5 ans de l’achèvement du bien, la TVA est due sur le prix de vente. En cas de sortie du champ de la TVA ou de cession au-delà de 5 ans, la TVA initialement déduite sur le logement sera régularisée par 20èmes ;
  • Les loyers étant soumis à TVA, votre marge nette pourra être réduite de 10% si vous n’avez pas la possibilité de louer votre bien plus cher que des biens similaires proposé en location meublée classique;
  • De même, l’occupation personnelle n’est pas recommandée et doit être appréhendée avec beaucoup de vigilance car elle entraînera des conséquences en termes de TVA.

 

Les para-hôteliers sont soumis aux plus-values professionnelles

Les exploitants para-hôteliers sont soumis au régime fiscal des plus-values professionnelles au même titre que les loueurs en meublés professionnels (LMP).

La plus-value professionnelle sera calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire sa valeur d’inscription au bilan diminuée des amortissements. Les amortissements pratiqués seront ainsi en principe taxés lors de la revente.

Cependant, elle pourra souvent bénéficier d’exonérations si l’activité a été exercée à titre professionnel pendant cinq ans au moins, avec des plafonds de recettes annuels portés à 250.000 € pour une exonération d’impôts intégrale.

 

/!\ Attention :

  • Dans le cadre des exonérations professionnelles, les plus-values à court terme (correspondant aux amortissements pratiqués) restent soumises aux cotisations sociales (environ 32 %) même si elles sont exonérées d’impôts
  • L’exploitant para-hôtelier non professionnel aura un régime fiscal très défavorable en termes de plus-values. En tant que para-hôtelier il ne pourra pas bénéficier du régime favorable des plus-values immobilières des particuliers applicable au LMNP et, en tant que non professionnel, il ne bénéficiera pas des exonérations de plus-value réservées aux activités professionnelles.

 

 

Imputation des déficits : possible en apparence mais souvent impossible en réalité

Un des avantages du statut professionnel est l’imputation des déficits constatés sur l’ensemble des revenus.

Cet avantage, souvent évoqué, est fortement amoindri par l’impossibilité de constater des déficits fiscaux provenant de la déduction des amortissements, quand l’activité est principalement une activité de location. En pratique, les déficits étant dans une majorité des cas liés aux amortissements, cette disposition n’aboutit que rarement à constater de déficit fiscal imputable. En revanche on constatera des amortissements reportables, sans limite de report dans le temps.

 

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

En matière d’IFI, les activités para-hôtelières sont soumises au régime général des activités professionnelles. Les immeubles utilisés pour l’exercice de l’activité peuvent être exonérés d’IFI dans le cadre d’une activité para-hôtelière professionnelle.

 

 

Conclusion

En conclusion, bien qu’appartenant toutes les deux à la catégorie des BIC, les activités de location meublée et de parahôtellerie ne relèvent pas des mêmes règles sur tous les points. Les perspectives liées à la récupération de TVA ne doivent pas l’emporter sur toutes les autres conséquences.

Si vous effectuez un investissement immobilier locatif mais que vous ne voulez pas faire de cette activité une véritable profession, vous ne pourrez jamais profiter du régime fiscal de la parahôtellerie professionnelle. Les conséquences de ce choix peuvent alors être lourdes.

En revanche, si elle est exercée à titre professionnelle, l’activité de parahôtellerie offre des possibilités supplémentaires, tant sur le plan économique que fiscal.

Dans tous les cas, il convient d’être bien accompagné avant d’envisager une activité de parahôtellerie. Ce régime reste difficile à appréhender et nécessite d’être anticipé afin de se poser les bonnes questions et de faire les arbitrages qui s’imposent.