Depuis le 1er janvier 2021, les loueurs meublés dépassant les niveaux de recettes prévus par le CGI n’ont plus le choix de leur statut comme ils l’avaient auparavant. En conséquence, là où il était possible de sécuriser sa situation en matière de plus-values de cession, en restant dans le régime LMNP et en bénéficiant du régime des plus-values des particuliers, certains loueurs seront désormais obligatoirement LMP et seront alors taxés selon le régime des plus-values professionnelles.
Il est donc nécessaire de tirer les enseignements de cette nouvelle situation pour éviter de mauvaises surprises lors de la cession de ses biens immobiliers.
Préambule
Avant d’aborder la lecture de cet article, nous vous invitons à vous référer à l’article « LMP : un régime intéressant ? » qui reprend en détail les mécanismes et les différences entre le régime LMNP et LMP.
Il faut également noter qu’à la différence de la situation du LMNP, les reprises de biens dans le patrimoine privé, y compris en fin d’activité, sont taxées et relèveront ainsi du régime des plus-values professionnelles (sur la base d’un prix de cession égal à la valeur vénale du bien transféré). Il convient donc d’être particulièrement vigilant sur les sorties de biens pour un retour dans le patrimoine personnel.
Dans ce contexte, de quelles solutions dispose-t-on pour limiter l’impact des plus-values de cession ?
Revenir dans le statut de loueur en meublé non professionnel
Les plus-values des loueurs en meublé sont taxées dans le régime dont le loueur relève l’année de la cession. Il est donc possible d’envisager de revenir dans le statut de loueur en meublé non professionnel l’année de la cession, en particulier dans le cas où les limites sont dépassées de peu.
Dans cette situation, limiter ses recettes, si cela est possible (cas du meublé saisonnier) ou augmenter son revenu d’activité (dans la situation d’un associé/dirigeant de société) peut permettre de repositionner son statut. Toutefois, il convient bien entendu dans ce cas de procéder de façon cohérente, raisonnable et justifiée, afin d’éviter de se voir soupçonné de démarches abusives.
Il existe une autre solution plus efficace à condition de l’avoir anticipée, et de ne pas réaliser des recettes trop importantes : céder une partie de ses biens en début d’année. Dans ce cas, les recettes de l’activité vont diminuer l’année de la cession en raison de la cession des biens, et il n’y a pas de prorata à appliquer sur les recettes à calculer pour les comparer aux limites fiscales, si l’activité de loueur en meublé se poursuit. Ainsi un loueur dégageant 50.000 € de recettes meublées l’année N et disposant de revenus d’activité à hauteur de 40.000 € peut envisager de revenir à des recettes de location meublée de 30.000 € en N + 1 et de redevenir ainsi non professionnel.
Bénéficier des dispositifs fiscaux permettant l’exonération fiscale totale ou partielle des plus-values réalisées par les LMP
Les professionnels disposent de 2 dispositifs fiscaux permettant l’exonération fiscale totale ou partielle des plus-values réalisées.
- L’article 151 septies du CGI : ce texte prévoit l’exonération des plus-values des LMP réalisant moins de 90.000 € de recettes annuelles pour une exonération totale et moins de 126.000 € pour une exonération partielle (en moyenne sur les 2 années/ exercices précédant la cession) et exerçant l’activité de LMP depuis plus de 5 ans.
/!\ Attention :
Si l’article 151 septies du CGI permet une exonération des plus-values, les LMP restent redevables des cotisations sociales SSI sur la plus-value court-terme.
Les loueurs en meublé passant au statut LMP en raison des évolutions législatives récentes ne rempliront pas a priori dans l’immédiat la condition d’exercice de l’activité pendant 5 ans. Il convient donc d’être très prudent en cas de cession de bien ou de retrait d’actif et de vous renseigner au préalable à toute cession auprès de votre expert-comptable.
- L’article 151 septies B du CGI : ce texte prévoit l’exonération partielle des plus-values à long terme des LMP au titre des biens immobiliers détenus depuis plus de 5 ans (en statut LMP) et leur exonération totale pour les biens détenus depuis plus de 15 ans (en statut LMP).
On peut rapidement remarquer que la situation d’un LMP bénéficiant des dispositions de l’article 151 septies paraît très favorable. On peut également remarquer dans cette situation, qu’en cédant des biens assez rapidement, par exemple au bout de 15 ans de détention de ceux-ci, la plus-value à court terme est limitée, ce qui limite également le montant des cotisations sociales assises sur celle-ci.
Respecter la limite de recettes prévue par l’article 151 septies
À ce niveau, la constitution d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés pour porter une partie du patrimoine immobilier loué meublé peut constituer une solution, les recettes d’une telle société n’intervenant pas dans la détermination du statut LMP/ LMNP.
L’exercice d’une partie de l’activité en régime para-hôtelier peut aussi être à considérer, la limite globale de recettes des 2 activités (LMP + parahôtellerie) étant portée dans ce cas à 250.000 € pour une exonération totale et à 350.000 € pour une exonération partielle, l’activité de location meublée pure étant limitée à 90.000 € de recettes annuelles pour une exonération totale et moins de 126.000€ pour une exonération partielle si elle reste professionnelle. Il est également possible de cumuler le statut d’exploitant para-hôtelier et le statut LMNP.
Il faut aussi retenir que ces limites sont appréciées au niveau de chaque conjoint si ces derniers exploitent des entreprises totalement indépendantes l’une de l’autre (gestion séparée et activités de location meublée exercées par chaque conjoint au moyen exclusif de ses biens propres).
Conclusion
Si la gestion des cessions de biens immobiliers dans le régime LMP s’avère plus exigeante que dans le régime LMNP, ce régime est néanmoins attractif dans un bon nombre de situations. Le statut LMP reste en effet l’un des plus intéressants en matière d’imposition des revenus de l’immobilier.
En revanche, il est indispensable d’anticiper et de préparer toute cession de bien. Pour cela, il faut encore plus que dans le régime LMNP être accompagné par des experts-comptables spécialistes de la location meublée.
Extrait du livre de François Le BRIS : location meublée, le guide de l’investisseur (édition 2022).
