Recevez instantanément par mail le simulateur permettant de calculer le rendement locatif de votre investissement.
- Téléchargez gratuitement le fichier Excel de calcul du rendement location ;
- Complétez les différentes variables ;
- Calculez les éléments suivants :
- Rendement locatif,
- Retour sur investissement.
Simulateur de rendement locatif immobilier
Calculer la rentabilité d'un investissement immobilier
La méthode rapide pour obtenir une rentabilité est de calculer la rentabilité brute. Si on souhaite être plus précis, mieux vaut calculer la rentabilité nette.
Rentabilité brute
loyer mensuel x12 / coût global de l’investissement
Rentabilité net
(loyer annuel - charges de copropriété - taxe foncière - assurance - honoraires - autres frais) / (prix d'achat + frais d'agence + frais de notaire)
Pour comparer de manière fiable deux biens immobiliers, mieux vaut calculer la rentabilité nette. Elle permet d'avoir un point de comparaison rapide du projet d'investissement à un autre. Cette méthode de calcul permet également de comparer un projet d'investissement immobilier avec un autre type d'investissement (livret d'épargne, assurance vie, bourse, PEA, crypto-monnaie...).
Le calcul ne tient pas compte de la vacance locative du projet d'investissement, du remboursement du prêt immobilier, ni de sa fiscalité. Aussi, pour comparer un investissement dans deux régimes fiscaux différents, il est judicieux de calculer un rendement net après impôt.
Quel est le bon rendement locatif brut ?
Il n’existe pas de bon rendement locatif, la sécurité d’un bail avec un gestionnaire, les risques de vacance locative, la perspective de plus-values lors de la revente ou, au contraire, la volonté de transmettre un bien patrimonial sont autant d’éléments à inclure dans votre réflexion. Cependant, il est communément admis que :
- Inférieur à 3% : rendement locatif faible
- Entre 3 et 6% : rendement locatif moyen
- Entre 6 et 9% : rendement locatif bon
- Entre 9% et 12% : rendement locatif très bon
- Au-dessus de 12% : rendement locatif excellent
Comment interpréter les résultats obtenus ?
Le rendement locatif dépendra du lieu de l'investissement, du type de bien et du type de location mise en place.
La localisation de l'investissement
La localisation influe sur la rentabilité : en comparant un 30m² à Paris et 30m² à Brest la rentabilité sera complètement différente. Le prix d'achat du bien est beaucoup plus élevé au m² à Paris qu'à Brest, alors que proportionnellement la différence de loyer entre ces deux villes n'est pas si importante. Le rendement locatif dans la ville de Brest pourra sembler plus intéressant. A l’inverse, la plus-value à la revente pourra être en faveur du bien Parisien.
Le type de bien
La rentabilité d'un bien à un autre est aussi différente. En règle générale, plus la superficie du bien est petite, plus le rendement est élevé. Le rendement d'un studio est toujours plus important que celui d'un T4.
Le type de location
En fonction du type d'investissement, le rendement sera différent. Voici un classement des locations qui généralement enregistrent les rendements les plus importants, du plus rentable au moins rentable :
- La location courte durée
- La colocation
- La location d'un local commercial
- La location meublée de longue durée
- La location en résidence de service gérée
- La location longue durée d'un logement nu
Faites une simulation, comparez la location nue et la location meublée.
Optimiser sa fiscalité, calculer un rendement net après impôt
Le calcul du rendement locatif (brut ou net) permet de se rendre compte de la performance de votre investissement locatif mais ne tient pas compte de sa fiscalité induite. Or, un investissement locatif peut également avoir un impact sur votre imposition sur le revenu. L’imposition induite par vos revenus locatifs dépend du régime fiscal retenu pour la location, de votre tranche marginale et des déductions fiscales dont vous pouvez bénéficier.
Calculer un rendement net après impôt vous permettra de comparer un investissement dans deux régimes fiscaux différents.
Nous vous recommandons de tester ce simulateur : Location meublée au régime réel et location nue, il prend en compte la fiscalité et vous permet de savoir quel régime est le plus intéressant pour votre projet immobilier.
Pour optimiser ses revenus locatifs, la location meublée est plus intéressante que les revenus fonciers. Les charges liées à l'activité et des amortissements sont déductibles des loyers perçus.
Quel statut pour mon investissement locatif ?
Le statut et la forme juridique influencent fortement la fiscalité et donc la rentabilité du projet.
En regardant la fiscalité durant la période de détention du bien, il est possible d’établir le classement suivant selon les statuts. Cependant, l’un des éléments à prendre en compte est également la fiscalité des plus-values lors de la revente. Or il n’est pas possible de l’inclure dans cette hiérarchie car la fiscalité dépendra à la fois de la durée de détention du bien mais aussi de la volonté de vendre ou transmettre son bien.
ComptaCom Investissement accompagne les propriétaires de biens dans toutes leurs démarches : choix du statut, déclaration de début d'activité, liasse fiscale et bilan comptable. Les prestations de nos experts-comptables peuvent bénéficier de réductions d'impôts, c’est le cas des loueurs en meublés (LMNP et LMP sous conditions).
Les formes juridiques avec 0 € d’impôt (ou proche de 0), pendant la durée de détention du bien
- Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel
- Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel)
- La SCI à l'IS (Impôts sur les Sociétés)
- La SARL de famille
Les formes juridiques permettant une réduction d’impôt sur le court terme mais une imposition forte à l’issue du dispositif
Les formes juridiques avec une imposition immédiate pendant la durée de détention
- Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime micro 71% (pour les meublés classés)
- Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime micro 50% (pour les meublés classés)
- Les revenus fonciers au régime micro 30%
- Les revenus fonciers au régime réel
- La SCI à l'IR
Vous cherchez le statut le plus performant ?
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C'est le LMNP
Calculette de rendement locatif net
Créé par nos experts-comptables, ce simulateur gratuit se veut très simple et utilisable par tous les investisseurs.
Attention, toutefois le rendement locatif ne doit pas être le seul élément étudier lors d'un achat immobilier. En effet, d’autres éléments sont à prendre en compte tels que la fiscalité, la plus-value lors de la revente du bien, la localisation et la demande locative.