Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est un choix courant pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs, notamment en famille. La SCI offre de la souplesse dans la gestion du patrimoine et dans la répartition des parts entre associés. Mais cette souplesse peut parfois faire oublier que certaines règles doivent être respectées, notamment en matière de comptabilité. Alors, la tenue d’une comptabilité dans une SCI est-elle obligatoire ? En théorie, oui, mais en pratique cela n’est pas toujours fait.  Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer.

 

Une SCI à l’impôt sur le revenu : des contraintes limitées 

La SCI est soumise, par défaut, à l’impôt sur le revenu (IR). Ce régime est apprécié pour sa simplicité, car les revenus générés par la société sont directement imposés entre les mains des associés, en fonction de leur participation au capital. Dans ce cadre, la loi ne vous impose pas une comptabilité commerciale au sens strict.  

Cependant, si la SCI n’a pas d’obligation légale stricte, cela ne signifie pas que la comptabilité peut être négligée. En pratique, il est indispensable :  

  • D’enregistrer les opérations comptables et d’archiver les justificatifs (achats, loyers perçus, charges),
  • De répartir correctement les revenus et charges entre les associés,
  • De déterminer les sommes qui reviennent aux associés ou qu’ils doivent à la société en déterminant les soldes de leurs comptes courants d’associés.  

 

En cas de contrôle fiscal ou dans certaines situations (sortie d’associé, cession d’un bien immobilier…), l’absence de comptabilité claire peut s’avérer très pénalisante. Autrement dit, une comptabilité qui peut rester simple est fortement recommandée, voire incontournable, pour assurer une gestion rigoureuse et correcte. 

 

Une comptabilité recommandée… même sans obligation 

Aussi, même si la loi n’impose pas formellement une comptabilité pour les SCI à l’IR, en tenir une est toujours une bonne idée. D’abord pour assurer une transparence totale entre les associés : les parts de chacun dépendent souvent d’apports inégaux, et il est essentiel de pouvoir justifier les revenus nets à déclarer. Ensuite, une bonne comptabilité permet de suivre la rentabilité du ou des biens détenus : loyers perçus, travaux, charges, emprunts… tous ces éléments doivent être tracés pour prendre les bonnes décisions de gestion. 

Enfin, une comptabilité bien tenue est précieuse en cas de cession de parts, de vente d’immeuble ou de succession. Sans données chiffrées précises, il devient difficile d’évaluer correctement la valeur des parts sociales ou de justifier les plus-values auprès de l’administration fiscale. Il peut également apparaitre des surimpositions en l’absence de comptabilité.

En synthèse, la transparence des comptes limite ou prévient les difficultés et permet des relations entre associés ou avec les tiers (banque, administration fiscale) plus sereines.

 

Une SCI à l’impôt sur les sociétés : des obligations accrues 

Le régime fiscal change radicalement si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la société devient fiscalement assimilée à une société commerciale. Elle est alors tenue de respecter des obligations comptables strictes : tenue d’une comptabilité selon les règles du plan comptable général, production d’un bilan, d’un compte de résultat, d’une annexe, et dépôt d’une liasse fiscale chaque année. 

Cette comptabilité devra être tenue de façon rigoureuse, et l’intervention d’un expert-comptable sera nécessaire, car cette comptabilité servira au calcul de l’impôt sur les sociétés, mais aussi à la détermination des dividendes distribués, des plus-values et des éventuelles revalorisations.  

L’option pour l’IS est donc à envisager en pleine conscience de ces obligations, même si elle peut offrir des avantages fiscaux dans de nombreux cas (déductibilité plus complète des charges, amortissements…).

 

Conclusion 

La comptabilité dans une SCI n’est pas toujours une obligation légale, mais c’est quasiment toujours une obligation de bon sens.  

Entre gestion sereine, transparence entre associés, respect des obligations fiscales et anticipation des transmissions, la comptabilité devient un outil au service de votre patrimoine. En matière de gestion immobilière, mieux vaut prévenir que subir : un suivi comptable clair vous fera gagner du temps, vous évitera bien des ennuis et vous permettre d’optimiser votre gestion.  

Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner sur la comptabilité de votre SCI.