Méthode et astuces pour choisir le locataire idéal

La recherche de locataire peut se faire de différentes façons, on en parle dans cet article (LIEN). Une fois que les visites démarrent, comment faire son choix ? Qui sera votre locataire idéal ?

Le locataire idéal n’a pas de profil type, en revanche voici quelques conseils pour le trouver.

Si Le propriétaire bailleur a le droit de choisir le locataire, il devra toutefois faire attention aux critères qu’il utilise. L’origine nationale ou ethnique, l’apparence physique, le sexe, l’âge, l’orientation sexuelle sont des critères considérés comme discriminatoires.

Le comportement du locataire lors de la visite

• Est-ce que le candidat est ponctuel ?
• Est-ce qu’il s’intéresse à l’appartement ou au contraire semble désintéressé voire superficiel ?
• A-t-il préparé un dossier avec des éléments justificatifs à vous présenter ?
• La tenue du locataire pourra également être un signe du soin qu’il prendra de votre bien.

Tous ces éléments vont vous permettre de vous faire une idée générale du potentiel locataire.

Quelques questions à poser au locataire

Lors votre premier échange, vous pouvez poser quelques questions au locataire pour connaitre les raisons de sa recherche de logement. Vous pouvez lui demander :

• Le travail qu’il exerce ou les études qu’il suit
• Le type de contrat de travail (et sa durée éventuellement)
• Son lieu de travail ou de son école
• La période qu’il souhaite louer

Toutes ces questions vous permettront de mieux cerner le locataire.

Durée de la location

Privilégier les longues durées vous permettra de vous préserver des vacances locatives.

Demander à vos candidats à la location la période sur laquelle ils souhaiteraient louer votre bien. Cela vous permettra d’écarter les locations courtes durées. Attention toutefois, même si le locataire vous a annoncé une durée, il n’a aucun engagement de durée de location. Il devra simplement respecter le délai de préavis.

Cumuler des locations courtes peut vous permettre de diminuer vos vacances locatives dans certains cas. Notamment lorsque vous louez un appartement à un étudiant.

Les locations étudiantes louent souvent pour 9 mois : de septembre à mai. En mai et juin, de nombreux étudiants sont en stage et recherchent un logement ponctuel. En juillet et aout, des étudiants cherchent un logement pour leur job d’été. A partir de septembre vous trouverez facilement un étudiant pour l’année scolaire.

Le profil du locataire

En fonction de son profil, vous pourrez estimer une durée hypothétique de location.

• L’étudiant : vous connaitrez à l’avance la durée de ses études. Seul risque, un départ avant la période d’été ou un abandon des études au bout de 2 ou 3 mois seulement.
• Le jeune travailleur : il aura certainement pour projet d’acquérir sa résidence principale une fois que sa situation professionnelle sera stable.
• Une jeune famille : la location meublée sera souvent un besoin provisoire liés à une mutation, séparation, construction de la résidence principale ….
• Le cadre en mobilité : il recherche un logement qu’il occupera 4 jours de la semaine. Ce logement pourra être pris en charge par son employeur.

Vérifier les revenus du locataire

En matière de location immobilière, Il existe une « norme » pour vérifier que le locataire puisse bien honorer le règlement de ses loyers : ses revenus doivent être 3 fois supérieurs au montant du loyer charges comprises. Cependant, ces convenances pratiques relèvent de pratique et non de la loi.

Par exemple, pour un loyer dont le montant est de 500 € hors charges, le locataire devra justifier d’un revenu net mensuel de 1500€ (avant prélèvement à la source de l’impôt).

Dans le cas de location à un étudiant sans revenus, il est recommandé que les garants présentent des revenus 6 fois supérieurs au loyer, ceci afin de pouvoir faire face à leurs propres dépenses et à celles en tant que garant.

Le locataire a un CDD ? Cela ne veut pas dire qu’il ne va pas vous régler, toutefois la durée de sa location est souvent sous-jacente à la fin de son contrat.

Le locataire n’a pas de revenus fixes ? Prenez en compte ses revenus annuels.

Comment vérifier les revenus du locataire ?

Vous êtes en droit de lui demander ses 3 derniers bulletins de salaire ainsi que sa dernière déclaration d’impôts.

Quelles pièces demander ?

• Les 3 dernières quittances de loyer
• Les 3 derniers bulletins de paie (ou 3 derniers bilans comptables pour les indépendants)
• Le contrat de travail
• La dernière déclaration de revenus
• Une pièce d’identité
• Un justificatif de domicile

Vous avez encore un doute sur le locataire ? Demander lui les coordonnées de son ancien propriétaire et questionnez-le. Parfois toutes les coordonnées sont déjà inscrites sur les quittances de loyer.

Quelles pièces sont interdites de demander ?

• Un extrait du casier judiciaire
• La carte vitale
• Un dossier médical
• Un relevé de compte
• Un RIB (il pourra être demandé après signature du bail pour mettre en place un prélèvement automatique du loyer – réservé aux professionnels munis d’une carte G).

Avoir un garant de qualité

Le garant est une personne s’engage à se porter caution pour le locataire. C’est le garant du locataire qui paiera les loyers en cas de défaillance de celui-ci.

Il y a deux types de caution :

• La caution simple : le propriétaire devra d’abord s’adresser au locataire pour récupérer les loyers non réglés. Si le locataire n’est pas solvable, il pourra se tourner vers le garant.
• La caution solidaire : le bailleur pourra se tourner vers le locataire ou directement vers le garant en cas d’impayé. La caution solidaire est plus engageante pour le garant.

Qui peut se porter garant ?

Toute personne (physique ou morale) peut se porter garant. Les personnes physiques : ce sont souvent des membres de la famille ou des amis. Toute personne physique peut se porter garant pour une autre. Les personnes morales : banque, entreprise ou association peuvent également se porter caution.

Pour être garant, il faut avoir des revenus permettant de faire face à ses engagements. C’est au propriétaire de juger si un garant gagne suffisamment pour qu’il puisse se porter caution d’un locataire.

Quels documents demander au garant ?

Le garant doit présenter :

• Une pièce d’identité (française ou étrangère)
• Un justificatif de domicile
• Justificatif de ressources (avis d’imposition, 3 derniers bulletins de salaire ou 2 derniers bilans d’activités).

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est facultatif, mais permet au propriétaire de couvrir d’éventuels manquements de son locataire. Dans de nombreux cas, cela permet aussi de confirmer la réservation de l’appartement.

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?

• Pour une location nue : 1 mois de loyer
• Pour une location meublée : 2 mois de loyer. Limité à 1 mois en zone tendue.

A quel moment encaisser le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est à verser conjointement à la signature du bail. Ce n’est pas une caution, le dépôt de garantie est bien encaissé par le propriétaire.

Faut-il souscrire à une garantie loyers impayés ?

Vous avez trouvé un locataire ? Malgré tous vos critères et les efforts que vous avez faits pour sélectionner avec soin votre locataire, vous craignez de ne pas être payé ?

Lorsqu’un locataire commence à ne pas payer son loyer, la situation peut devenir rapidement incroyable et il faut réagir très vite. La souscription à une assurance loyers impayés est trop tard, elle ne peut être souscrite uniquement si les impayés n’ont pas commencé.

Attention aux conditions de l’assurance : la garantie est souvent limitée en nombre de mois.

Dans quel cas souscrire à une assurance loyers impayés ?

Pouvez-vous assumer l’absence de loyers sur quelques mois ? Si la réponse est non, l’assurance loyers impayés est la solution. Si la réponse est oui, c’est que vous avez une situation permettant de ne pas être payé plusieurs mois, parce que vous avez des revenus personnels confortables ou parce que vous avez d’autres revenus locatifs compensant cette perte.

Confier la recherche d’un locataire à une agence

Le marché de la location est complexe, vous pouvez totalement déléguer la recherche d’un locataire en vous faisant accompagner par une agence de proximité. L’agence présélectionnera des candidats et vous n’aurez plus qu’à choisir le profil qui vous plait le plus et s’occupera de votre gestion locative.

Pourquoi se faire accompagner par une agence en ligne ?

Parce qu’elles proposent des services innovants basés sur le numérique, les agences en ligne permettent de bénéficier de tarifs plus avantageux que les agences physiques.

C’est le cas de notre partenaire Morning Croissant.