L’imposition des revenus perçus par une société civile immobilière (SCI) dépend du régime fiscal choisi par les associés lors de sa création. Une SCI peut être soumise à l’impôt sur les revenus (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les SCI qui donnent des biens en location nue sont assujetties à l’IR et peuvent opter pour l’IS. Il faut cependant garder à l’esprit que, dans le cadre d’une activité de location meublée, la SCI sera obligatoirement assujettie à l’IS

Le choix du régime fiscal est très important et sera lié à votre stratégie patrimoniale. Une présentation des deux régimes fiscaux vous aidera à faire le choix adapté à votre situation.

SCI soumise à l’impôt sur les revenus 

La SCI est soumise, par défaut, à l’IR, dans la catégorie des revenus fonciers. On dit que la SCI est « transparente » : ce sont les associés qui sont soumis à l’IR, à hauteur de leurs participations, et non la SCI elle-même.

Attention : les associés sont imposés sur les bénéfices réalisés par la SCI, qu’ils soient distribués ou conservés dans la SCI.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

L’option pour le régime fiscal de l’IS peut être prise lors de la création de la SCI ou en cours d’existence. Dans le cadre d’une option au régime fiscal de l’IS, la SCI est alors directement imposée sur ses bénéfices.

Cette option est révocable pendant cinq ans. À l’issue de ce délai, le choix devient alors définitif. Si, à l’inverse, la SCI renonce à cette option au cours ou de ces cinq ans, elle redevient passible de l’IR et ne pourra plus jamais opter pour l’IS.

Il conviendra toutefois d’être prudent sur les conséquences d’un changement de régime fiscal qui entraine généralement des taxations.

Comparaison IR et IS pour une SCI

 

SCI Impôt sur les revenus

SCI Impôt sur les sociétés

Imposition des bénéfices de la SCI

Pas d’imposition pour la SCI. Ce sont les associés qui sont directement imposés.

Imposition au taux de 15 % pour un bénéfice imposable inférieur à 38 120 € puis 28 % jusqu’à 500 000 € et 33 % au-delà.

Imposition des associés

Les associés sont imposés sur le revenu pour les bénéfices de la SCI, à hauteur de leurs parts (revenus fonciers). 

Pas d’imposition sauf si des dividendes sont distribués (revenu des capitaux mobiliers, 30 % de Flat Tax sauf options particulières).

Plus-values sur titres

Impôt sur la plus-value pour le vendeur (régime des particuliers avec abattement par année de détention).

Régime des plus-values des particuliers sur titres. 30 % de Flat Tax sauf options particulières.

Plus-values sur immeubles

Impôt sur la plus-value immobilière pour le vendeur (régime des particuliers avec abattement par année de détention).

Régime des plus-values professionnelles.

Montant de la plus-value calculé sur une base comptable (amortissements réintégrés) et taxation à l’IS. 

Amortissement

Néant (sauf dispositif particulier)

Les amortissements sont fiscalement déductibles du résultat imposable.

En synthèse : l’option à l’IS permet d’imposer la société plutôt que les associés et de neutraliser en partie l’impôt grâce aux amortissements. Néanmoins, elle engendre une imposition plus forte lors de la cession. À l’inverse, le régime à l’IR est financièrement plus lourd pour les associés mais une exonération totale sur les plus-values est applicable au bout de 30 ans.

Le choix du régime fiscal sera donc lié à votre projet et à votre niveau d’imposition.

Pour des projets avec une possibilité de plus-values et dont les revenus imposables sont financièrement supportables, il est préférable de conserver le régime de l’IR. Mais si vous êtes fortement imposé, il peut être préférable d’opter pour l’IS afin de minimiser les coûts lors de l’exploitation, tout en préférant différer l’impôt à la cession du bien.

Conseils et accompagnement

En conclusion, ces deux options fiscales auront des conséquences financières très différentes. C’est pourquoi il est indispensable d’être bien conseillé avant toute création afin de s’assurer de choisir la bonne option.

Consultez nos collaborateurs, ils sauront vous accompagner et vous conseiller sur le régime fiscal le mieux adapté à votre situation !