De nombreux investisseurs immobiliers ont fait le choix de la Société Civile Immobilière (SCI) pour acquérir leurs immeubles. Cette structure juridique présente en effet des avantages en matière patrimoniale (transmission facilitée, stabilité du statut par rapport à l’indivision…). Ces investisseurs se sont également interrogés sur l’opportunité d’une option à l’impôt sur les sociétés (IS) de leur SCI, qui s’avère souvent plus favorable que le régime fiscal des revenus fonciers.  Parmi ces investisseurs, certains sont intéressés par l’activité de location meublée. Cependant l’exercice d’une activité de location meublé au sein d’une SCI emporte des conséquences importantes sur le plan fiscal. Quelles sont-elles et comment peut-on les gérer ? 

Possibilité de pratiquer de la location meublée dans une SCI :

En premier lieu, il faut rappeler que la Société Civile immobilière est une forme civile de société qui ne permet pas l’exercice d’une activité commerciale, sauf à remettre en cause la validité de la société. Il est par conséquent impossible d’exercer une activité para-hôtelière au sein d’une SCI. En revanche, la location meublée est une activité de nature civile qui peut être exercée en SCI à condition toutefois que les prestations de services accessoires à la location meublée restent limitées. Il convient donc d’être particulièrement vigilant dans le cas des locations saisonnières.

Sur le plan fiscal, les SCI qui donnent des biens en location nue sont assujetties à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. Elles peuvent toujours opter à l’impôt sur les sociétés. Les conséquences de l’exercice d’une activité de location meublée sont significatives, puisque la SCI sera obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés. Il existe une tolérance officielle de l’administration pour les SCI dont les recettes de location meublée n’excèdent pas 10% de leurs recettes totales. Cette tolérance doit cependant être utilisée avec précautions, car les conséquences d’un passage non maitrisé d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés sont importantes et potentiellement coûteuses. A l’inverse, une SCI qui cesse de pratiquer des locations meublées redevient taxable à l’IR, mais ce n’est pas sans conséquences, ce que nous verrons plus loin.

Régime fiscal de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) :

Ce régime ressemble à celui du loueur en meublé, puisqu’il permet d’amortir les immeubles, mais il comporte des différences majeures, en raison de l’application de l’impôt sur les sociétés, quand apparaissent des cessions de biens immobilisés. En effet, si des exonérations d’impôt sur les plus-values sont très souvent possibles pour les loueurs en meublé individuels, aucune exonération n’est possible en SCI à l’impôt sur les sociétés.   

Les SCI soumises à l’IS paient leur propre impôt. Pour la plupart des SCI imposées à l’IS, le taux de l’impôt sur les sociétés est de 28 % en 2020, 26.5% en 2021 et 25% en 2022 et ce taux est limité à 15% pour la fraction du bénéfice inférieure à 38.120 euros. Cependant, l’imposition réelle est supérieure, car les associés, s’ils souhaitent profiter des revenus de la SCI à titre personnel devront décider d’une distribution de dividendes et s’acquitter de l’impôt afférent. Cette imposition est prévue au taux global de 30% (IR au taux de 12,8% et prélèvements sociaux au taux global de 17.2%). Une option pour le barème progressif de l’IR après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux à 17.2 % sans abattement est possible. Cette option concerne tous les dividendes reçus et les plus-values sur ventes de titres de sociétés réalisées par les membres du foyer fiscal pour l’année concernée.

Cependant, il faut conserver à l’esprit que cette 2ème taxation, qui ne peut être ignorée car elle sera potentiellement toujours à payer n’apparait concrètement que lorsque des distributions de dividendes sont décidées par les associés. Elle est par ailleurs assise sur des montants que les associés auront déterminés. Elle ne constitue donc pas un obstacle direct, en particulier si les fonds issus de la revente d’un bien sont réemployés par la SCI, ce qui parait logique si la stratégie retenue est de transmettre les titres de la SCI à ses héritiers, les avantages fiscaux apparaissant dans ce cas au niveau des droits de donation/succession.

Amortissement de l’immeuble et taxation des plus-values de cession :

L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI quand celle-ci est soumise à l’IS. La conséquence de cette règle comptable est qu’en cas de cession d’immeuble la plus-value se calcule en retenant la différence entre son prix de vente et sa Valeur Nette Comptable (VNC). Celle-ci est égale au prix d’acquisition de l’ensemble immobilier, diminué des amortissements comptabilisés. Elle est imposable à l’impôt sur les sociétés, et bien entendu les dividendes qu’elle peut  générer sont eux aussi imposés, ce qui aboutit à une charge fiscale significative. En combinant le taux d’IS à 25% et la taxe de 30% sur les dividendes, on aboutit à un taux d’imposition du prix de cession d’un bien totalement amorti d’environ 47%. Mais comme nous venons de le voir cette taxation n’atteint immédiatement ce niveau que si le produit de la cession du bien est intégralement octroyé aux associés sous forme de dividende.    

Changements de régime fiscal :

L’assujettissement d’une SCI à l’impôt sur les sociétés peut résulter d’une option fiscale exercée en ce sens ou de l’exercice d’une activité de location meublée dans la SCI. 

L’option fiscale est irrévocable, sauf pendant les 5 années qui la suivent. En revanche, le passage à l’impôt sur les sociétés résultant d’une activité de location meublé est réversible si cette activité prend fin, soit parce que la SCI cesse de louer en meublé en poursuivant uniquement une activité de location nue soit parce qu’elle cède ses biens loués meublés pour ne conserver que des biens nus.   

Ces changements de régime ont les conséquences fiscales suivantes :

En cas de passage de l’IR à l’IS, les associés auront deux choix possibles :

  • Le premier sera de conserver la valeur d’origine des bâtiments et de les amortir en faisant comme si l’amortissement avait été pratiqué dès l’origine. Dans ce cas, il n’y a pas de plus-value taxable à la date de l’option à l’IS;
  • le second sera d’inscrire les bâtiments dans les comptes de la SCI à leur valeur réelle au jour de l’option  en amortissant ensuite les bâtiments sur la base de cette valeur. La plus-value entre cette valeur actualisée et leur valeur d’origine sera imposable, selon les règles des plus-values immobilières des particuliers et pourra donc faire l’objet d’une exonération en fonction du délai de détention de l’immeuble par la SC

Point de vigilance :  en cas d’abandon des locations meublés pour des locations nues, le retour à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers fait que les plus-values latentes des immeubles sont taxables  sur la base d’un prix de cession égal à  leur valeur vénale (qui devient la nouvelle valeur d’acquisition pour la taxations des futures plus-values)  diminué de leur Valeur Nette Comptable (valeur d’origine – amortissements). A cette taxation s’ajoute celle de l’intégralité du « boni de liquidation », c’est-à-dire du cumul des résultats réalisés, diminué de ceux qui auront été distribués pendant la période d’assujettissement à l’IS (y compris la plus-value latente taxée). Ce boni est taxé au titre des dividendes distribués à 30%.

Ces règles étant exposées, force est de constater qu’un changement non prévu et non maitrisé de régime fiscal peut s’avérer très couteux. En cas d’exercice d’une activité de location meublé, ce changement peut également intervenir en cours d’exercice comptable. Il peut ainsi paraitre plus prudent d’exercer une option pour l’IS si on envisage d’exercer une activité de location en meublé de manière durable dans une SCI.      

Cotisations sociales.

En matière de cotisations sociales, les règles sont simples en SCI : aucune cotisation n’est due tant que le gérant n’est pas rémunéré, ce qui est presque toujours le cas en pratique.

Avantages secondaires de l’impôt sur les sociétés en cas de location meublée :

Il est clair que le régime fiscal à privilégier pour la location meublée semble le régime BIC individuel. Cependant, même si le régime fiscal de l’IS présente l’inconvénient d’une taxation lourde en cas de cession de biens, il est nettement plus intéressant pendant la période d’amortissement des biens que le régime des revenus fonciers (location nue). Par ailleurs, ce régime apparait plus stable dans le temps que le régime de la location meublée qui a souvent été modifié. Il apparait également plus facile à combiner avec un démembrement de propriété résultant d’une donation, que le régime de location meublée, l’amortissement de biens détenus par une SCI dont le capital est démembré restant total. Par ailleurs, les loyers reçus par une SCI à l’impôt sur les sociétés n’ont pas à être retenus dans le calcul des loyers à retenir pour qualifier le statut de loueur en meublé professionnel. De plus, les recettes des SCI à l’IS ne viennent pas s’ajouter aux recettes BIC pour l’application de l’exonération des plus-values des petites entreprises, dont profitent généralement les LMP.

Positionner une partie de ses biens loués meublés dans une SCI à l’IS peut donc permettre d’éviter de basculer vers un statut professionnel, ou de continuer à bénéficier d’exonérations d’impôt sur les plus-values. On portera attention dans ce cas à choisir avec soin les biens portés par la ou les SCI, en privilégient les biens que l’on souhaite conserver et transmettre, en recherchant parallèlement à optimiser leur transmission par un démembrement de propriété des titres de la SCI.    

Conclusion :

La SCI n’est pas à priori la forme juridique la plus adaptée pour exercer une activité de location meublée. Toutefois, dans le contexte fiscal actuel, il ne faut plus l’exclure, car dans certaines situations, en particulier en cas de patrimoine immobilier important, elle peut s’avérer utile, notamment pour faciliter la transmission de celui-ci.  

En effet, si pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, les conséquences sont défavorables en cas de cession des biens qu’elle possède, les avantages de la SCI en matière de démembrement de ses titres et le fait qu’elle permette de ne pas dépasser certaines limites de recettes dans l’activité individuelle de loueur en meublé exercée conjointement sont de nature à contrebalancer ces inconvénients.

Il faut enfin noter qu’en cas de possession de plusieurs biens immobiliers il est important de cloisonner les différentes SCI qui les portent, pour éviter qu’un bien loué en meublé fasse basculer une SCI portant d’autres biens à l’IS sans que cela soit voulu. La SCI à l’IS reste donc un grand classique de l’investissement immobilier, à condition de bien l’utiliser et pour cela d’être bien conseillé. 

Nos experts sont à votre disposition pour vous renseigner sur ce sujet.