L’amortissement des immeubles loués est un avantage décisif de la location meublée. Il consiste à constater une charge comptable correspondant à la perte de valeur théorique d’un bien dans le temps. L’amortissement des immeubles présente des particularités significatives. En particulier, le terrain situé sous la construction ne doit pas être amorti, puisqu’il ne se déprécie pas en fonction du temps qui passe. Il est donc nécessaire de comptabiliser à part la valeur du terrain qui supporte toute construction.  

Amortissement des immeubles

Un immeuble bâti est un bien complexe à amortir. Il est en effet constitué de plusieurs composants qui ne vieillissent pas de la même façon. Le terrain ne perd en principe pas de valeur en raison du temps qui passe, tandis que le gros œuvre et les différents lots de travaux qui composent la construction n’ont pas la même durée de vie et ne se déprécient pas au même rythme.  

S’il est relativement facile de décomposer précisément les lots d’un immeuble neuf, cela s’avère en pratique beaucoup moins facile, et même parfois impossible pour les immeubles « anciens », les valeurs indiquées dans les actes notariés étant globales. Cependant, il ne saurait être question de ne pas comptabiliser séparément le terrain et la construction, sous peine d’encourir des rectifications de la part de l’administration fiscale. Et en la matière, il vaut mieux prendre les devants, car ce sera à l’administration d’apporter la preuve que les valeurs retenues ne sont pas correctes, ce qui lui sera quasiment impossible si celles-ci sont cohérentes.  

Position du Conseil d’Etat sur l’évaluation des terrains

Deux récents arrêts du Conseil d’Etat (CE 15 février 2016 n° 380400, Sté LG Services et CE 15 février 2016 n° 367467, SARL Daves Place des Etats-Unis) sont venus apporter des précisions très concrètes. Dans le cadre des affaires jugées, l’administration entendait remettre en cause la valeur de terrains situés sous des immeubles parisiens.

La haute juridiction a rappelé que si l’administration entendait rectifier la valeur du terrain comptabilisée par la société elle doit apporter la preuve de l’inexactitude des valeurs retenues par le contribuable, et qu’elle pouvait utiliser 3 méthodes :

– La comparaison avec des terrains identiques situés à proximité

– Le chiffrage du coût de construction et par déduction de celle-ci du prix de l’ensemble immobilier, la valeur du terrain

– La comparaison avec les valeurs comptables retenues par d’autres contribuables.

En pratique ces calculs s’avèrent difficiles à réaliser, car il faut trouver des terrains comparables, cédés à des dates proches, ou expertiser le coût des constructions, ce qui est souvent peu évident et parfois impossible en raison des particularités de celles-ci. 

Comment procéder concrètement pour évaluer le terrain?

En pratique, il faudra faire en sorte d’appliquer habilement ces principes. Si l’on peut déterminer aisément un prix de terrain, dans la mesure où il existe des transactions ou des données proches dans le temps sur des terrains à proximité, il faut évidemment en tenir compte. Par ailleurs, il est toujours possible d’accéder aux informations cadastrales, et de calculer la surface de terrain située sous la construction, afin de calculer le nombre de mètres carrés de terrain à rattacher à la construction. En ville, ces calculs aboutissent parfois à des surfaces très réduites, qui permettent de retenir une valeur faible, malgré un prix au mètre carré important. A l’inverse, un grand terrain en bord de mer aura une valeur importante. Il est également possible de comparer les valeurs des constructions obtenues aux coûts moyens de constructions au mètre carré de la zone considérée.

Enfin, il est toujours possible de retenir des valeurs de terrain forfaitaires, mais pour qu’elles soient cohérentes, elles ne sauront être identiques en fonction des caractéristiques physiques du bien concerné et du lieu de son implantation.

En conclusion :

En matière comptable, les terrains supportant les constructions doivent systématiquement être évalués et comptabilisés de matière distincte. Il appartient au contribuable de calculer le plus précisément possible la valeur de ce terrain et de s’assurer que celle-ci soit cohérente. Il n’existe bien évidemment en la matière pas de chiffre uniforme. L’évaluation du terrain doit donc être réalisée au cas par cas, avec la méthode la plus pertinente parmi celles proposées par le Conseil d’Etat. Le principe essentiel à retenir est que cette valeur doit être réaliste. Si c’est bien le cas, l’administration n’aura aucune raison de rectifier cette valeur et votre tranquillité sera assurée.

Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner sur ce sujet.