En raison du poids de la fiscalité immobilière et du délai existant (30 ans) pour bénéficier d’une exonération complète d’impôt sur les plus-values, la fiscalité actuelle peut inciter à opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) dans les sociétés civiles immobilières (SCI). Une SCI relève à la base de l’impôt sur le revenu et de la taxation des plus-values immobilières des particuliers. Toutefois, ses associés peuvent exercer une option pour l’impôt sur les sociétés (IS), pour changer de régime fiscal. Cette option est normalement irrévocable, sauf dans les 5 premières années qui la suivent. Cette option peut s’avérer intéressante, mais il est nécessaire d’en appréhender les conséquences.

Le régime fiscal de la SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

Le choix de constituer une SCI est à la base une décision patrimoniale plutôt que fiscale. La détention d’un actif immobilier par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu a très peu d’effet sur l’impôt dû, dans la mesure où les règles des revenus fonciers s’appliquent de façon identique aux personnes physiques directement propriétaires d’un immeuble et aux associés d’une SCI soumise à l’IR. Ainsi, l’associé de la SCI, verra sa quote-part de résultat imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Ces revenus seront également soumis à la CSG-CRDS et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Les plus-values que pourront dégager les associés, qu’elles portent sur la cession de l’immeuble ou sur des parts de la SCI seront soumises à la fiscalité des plus-values des particuliers et pourront être exonérées d’impôt et de prélèvements sociaux, partiellement au bout de cinq ans, pour conduire à une exonération totale au bout de trente ans.

Or, ce délai est très long, d’autant plus qu’au niveau des prélèvements sociaux, l’exonération au bout de vingt-cinq ans n’est que de 55 % en raison de la progressivité des taux d’exonération. De plus, depuis 2013, la part imposable de ces plus-values, quand elle est supérieure à 50.000 euros supporte une surtaxe de 2 à 6 %.

Le régime fiscal de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

Ce régime est fondamentalement différent du précédent. En effet, dans la SCI à l’IS le résultat est calculé en tenant compte de la quasi-totalité des charges réelles, ainsi que d’un amortissement de l’immeuble, ce qui est exclu à l’IR. 

Le taux de l’IS est de 25 % à partir du 1er janvier 2022.

Le taux de l’IS est de 15 % pour la fraction du bénéfice de certaines PME inférieure à 38.120 €. Les SCI remplissent presque toujours les conditions prévues pour en bénéficier. Il faut notamment que leur capital soit entièrement libéré et il est donc conseillé d’éviter un capital trop élevé et de le libérer en totalité.

Cependant, l’imposition ne se limite pas à l’IS, et les associés qui voudront profiter du résultat de la SCI à titre personnel devront décider d’une distribution de dividendes et supporter la taxation correspondante, c’est-à-dire l’imposition du dividende versé, au taux global de 30 % (PFU = IR au taux de 12,8 % et prélèvements sociaux au taux global de 17.2 %). Une option pour le barème progressif de l’IR après un abattement de 40 % et aux prélèvements sociaux à 17.2 % sans abattement est possible. Cette option concerne tous les dividendes reçus et les plus-values sur ventes de titres de sociétés réalisées par les membres du foyer fiscal pour l’année concernée.

Il faut aussi retenir que le taux combiné de l’IS à 15 % et du PFU à 30 % est de 47.5 %.

L’amortissement de l’immeuble

L’option pour l’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI quand celle-ci est soumise à l’IS. L’amortissement de l’immeuble consiste à calculer une charge en répartissant sa valeur sur une durée de vie théorique dite « d’usage », s’il s’agit d’un immeuble loué à une entreprise liée (quand la SCI et la société locataire ont les mêmes associés) ou sur sa durée d’utilisation réellement possible dans le cas contraire, cette dernière durée étant en principe plus longue.

Les agencements et aménagements de l’immeuble seront amortis séparément du gros-œuvre, sur des durées différentes.  En pratique, la durée d’amortissement du gros-œuvre de l’immeuble varie généralement entre vingt-cinq et cinquante ans et les durées d’amortissement des agencements et aménagements sont de dix à vingt-cinq ans. Le terrain n’est quant à lui pas amortissable.

La contrepartie significative de cet amortissement est cependant que la plus-value en cas de cession de l’immeuble se calcule en retenant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier, déduction faite des amortissements comptabilisés, qui n’entrent pas dans le calcul lorsque l’on relève des plus-values des particuliers. Cette plus-value est imposable à l’impôt sur les sociétés, et bien entendu les dividendes qu’elle génère sont eux aussi imposés, ce qui aboutit à une charge fiscale souvent très lourde.   

La SCI soumise à l’IS coûte donc fiscalement beaucoup moins cher pendant la période d’amortissement de l’immeuble, mais cet avantage est compensé par une taxation plus importante au moment de sa cession. En effet, l’immeuble étant amorti, la base de taxation est alors plus élevée.

La question consiste alors à chiffrer le différentiel envisageable entre ces deux situations, les éléments de ce calcul étant forcément incertains. On pourra néanmoins retenir qu’en termes de trésorerie, la situation est plus favorable à l’IS, car ce mode d’imposition permet de supporter un coût fiscal minimal pendant la période d’amortissement de l’immeuble et de remboursement des emprunts finançant son acquisition.

L’option à l’impôt sur les sociétés est donc plus sûre, et permet de réaliser des opérations qui ne seraient pas possible à l’impôt sur le revenu, ce qui peut s’avérer décisif dans certaines situations. Par ailleurs, dans le cadre d’une transmission aux héritiers l’IS s’avère un choix cohérent dans la mesure où la stratégie menée n’a pas pour but de vendre les immeubles.