Un investissement immobilier est en général financé par emprunt compte tenu de son montant. Toutefois, l’emprunt représentant un coût, on peut légitimement se demander, lorsque l’on dispose de possibilités d’apport personnel, s’il faut emprunter au maximum ou au contraire minimiser le montant de son emprunt.
L’emprunt permet-il vraiment d’augmenter son enrichissement patrimonial ? C’est toute la question de l’effet de levier du crédit immobilier. Une question d’autant plus capitale dans le contexte actuel de hausse des taux de crédit.
Qu’est-ce que l’effet de levier ?
L’effet de levier correspond au fait d’augmenter sa capacité d’investissement en recourant à l’endettement.
Afin que l’endettement soit source d’enrichissement, l’investisseur doit vérifier que le taux annuel effectif global (TAEG)* de son emprunt est inférieur au taux de rendement net de son investissement (pour un projet locatif en meublé, il s’agit du taux de rendement net avant intérêts et amortissement).
Si cela est bien le cas, l’investisseur bénéficiera d’un effet de levier dans la mesure où les sommes empruntées lui rapporteront plus qu’elles ne lui coûtent. Si c’est le cas inverse, on parle d’effet massue, le crédit devient source d’appauvrissement. Cette configuration est à éviter à tout prix.
* Le taux annuel effectif global (TAEG) d’un emprunt, appelé jusqu’en 2016 taux effectif global (TEG), est le taux qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par le prêt (intérêts du crédit, frais de dossiers, assurances emprunteur). Le TAEG ne peut pas être supérieur au taux de l’usure applicable.
Autofinancement ou effort d’épargne ?
Cette vérification effectuée, on peut passer au stade de la vérification globale en comparant les recettes et toutes les dépenses prévisionnelles (hors amortissements). La fiscalité (l’imposition liée aux revenus locatifs) doit aussi être prise en compte, car si elle a une incidence limitée en location meublée ce n’est pas le cas en location nue.
Ces calculs permettent de déterminer si votre location meublée dégagera un excédent ou une insuffisance de trésorerie. Lorsque le montant des recettes perçues par le propriétaire couvre la totalité des dépenses à rembourser, on parle d’autofinancement. A l’inverse, lorsque la différence entre les flux de trésorerie entrants et les flux sortants est négative, on parle alors d’effort d’épargne. C’est à ce niveau qu’il conviendra de définir le montant de vos emprunts ou leurs durées, afin que les besoins en trésorerie soit compatible avec votre budget global.
Par exemple, dans le cadre d’un investissement de 100 000 € financé à 100 % avec un taux d’emprunt à 3.6 %, les mensualités seront d’environ 620 € si vous empruntez sur 20 ans et de 750 € pour un emprunt sur 15 ans. Il conviendra alors à l’investisseur d’arbitrer son choix en fonction du loyer escompté et de l’effort d’épargne mensuel qu’il peut faire.
Si vous hésitez à emprunter, rappelez-vous des règles suivantes :
- Il vaut mieux emprunter pour financer de l’immobilier, que pour un crédit à la consommation ou sous forme de découvert bancaire, qui coûtent tous deux très cher ;
- Un emprunt couvert par une assurance décès et invalidité constitue une source de sécurité en particulier s’il permet de conserver ses liquidités.
Faut-il investir à crédit ou au comptant ?
Pour les investisseurs ayant le choix, c’est-à-dire ceux possédant de l’épargne, il faut également s’interroger sur la pertinence à s’engager dans un crédit immobilier. La question qui se pose est celle-ci : faut-il financer mon investissement à crédit ou ne serait-il pas plus rentable de le financer au comptant en puisant dans cette épargne ?
En reprenant l’exemple précédent, avec un financement de 40 000 € et un emprunt de 60 000 €, les mensualités d’emprunt passent d’environ 620 € à 370 € (sur 20 ans) et de 750 € à 450 € (sur 15 ans).
Pour arbitrer ce choix et déterminer le recours éventuel à l’emprunt, il convient alors de comparer le TAEG de l’emprunt et le taux réel de rendement de votre épargne personnelle (livret A, PEL, assurance-vie et leur taux respectif de rémunération …).
Aujourd’hui, les taux d’intérêt augmentent. Le taux d’emprunt pour les prêts à taux fixe consentis sur une durée de 20 ans et plus, avoisine 3.5 % (certains prédisent 4 % au mois de septembre 2023). Cela dépendra donc de la rentabilité de votre épargne. Un stock d’épargne mal rémunérée peut être source d’appauvrissement.
Faut-il épargner plutôt que de s’endetter ?
Pour les investisseurs ne possédant pas d’épargne, la question de l’achat au comptant ne se pose pas. Toutefois, n’est-il pas plus rentable d’épargner mensuellement plutôt que de s’endetter pour investir ?
La réponse est non puisque rembourser des mensualités permet de se construire un patrimoine. Investir à crédit dans un bien immobilier permet d’une part d’acheter immédiatement, et d’autre part oblige à recourir à l’épargne pour un bien qui va prendre de la valeur avec le temps.
Le montant actuel des taux de crédit immobilier supposerait d’obtenir un rendement net d’épargne autour de 4 %.
Il s’agit d’un risque que vous n’êtes peut-être pas prêt à courir ! En effet, il est nécessaire de garder à l’esprit que l’effet de levier peut se révéler dangereux face à des mensualités très élevées qui ne pourraient être couvertes et auxquelles s’ajoutent d’autres dépenses (charges, imposition, gestion déléguée).
En conclusion, il faut retenir qu’emprunter est une des clés du rendement de ses investissements immobiliers. Ces emprunts permettent d’augmenter le montant de ses investissements. Il convient toutefois de rester raisonnable et prudent, car un emprunt doit toujours pouvoir être remboursé.
