En location meublée, un bien en indivision appartient à plusieurs personnes. Vous vous demandez comment le gérer ? Comment le déclarer ? Nous répondons à vos questions.
Qu’est-ce qu’une indivision ?
L’indivision désigne une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont collectivement propriétaires d’un même bien (ou groupe de biens), à hauteur de leur contribution financière.
Le statut de l’indivision peut être un choix, lorsque plusieurs personnes décident d’acheter un bien ensemble, ou la conséquence d’un acte juridique (succession, séparation…).
Chaque propriétaire, appelé indivisaire, a des droits sur la totalité du ou des biens. Les copropriétaires indivis sont tenus d’assurer une gestion commune dans le respect des règles légales de gestion. Les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité.
À noter, qu’en location meublée, dans le cas d’un achat fait par deux personnes faisant une déclaration de revenus commune (mariées sous le régime de la communauté légale ou universelle ou pacsées), il est possible de créer l’activité en nom propre au nom d’une des deux personnes du foyer fiscal plutôt que sous le statut d’indivision.
Comment gérer un bien meublé en indivision ?
Ce statut juridique n’a pas la faveur des juristes dans la mesure où il est caractérisé par une certaine instabilité et par une certaine inertie.
En effet, selon un adage juridique : « Nul n’est censé rester dans l’indivision ». Cela signifie qu’un copropriétaire indivis peut désirer sortir de l’indivision à tout moment en vendant sa quote-part – les autres copropriétaires pouvant préempter celle-ci.
Il est toutefois possible, et plus que souhaitable, d’aménager le statut de l’indivision en rédigeant une convention d’indivision.
Comment déclarer un bien meublé en indivision ?
En indivision, le bien immobilier loué est considéré comme appartenant à une entité juridique séparée de celle des investissements en locations meublées, possédés en nom propre. Une location meublée en indivision bénéficie ainsi d’un numéro SIRET distinct et fera l’objet d’une déclaration au nom de l’indivision (une liasse fiscale pour l’indivision).
Le régime fiscal de l’indivision est obligatoirement celui des sociétés de personnes. Une indivision ne peut ainsi pas opter pour l’impôt sur les sociétés. Les loyers sont imposables à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Une indivision ne peut pas être soumise au régime fiscal micro ; le régime qui s’applique de droit est celui du réel simplifié.
Les indivisaires se partagent alors les charges et les recettes à hauteur de leur pourcentage de possession du bien. Le résultat fiscal de l’indivision est taxé entre les mains des associés en proportion de leur quote-part dans l’indivision. Le régime fiscal de l’indivision relevant des sociétés de personnes, les membres d’une indivision ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité au titre de leur quote-part des revenus de celle-ci.
Pourquoi choisir l’indivision ?
Malgré ses inconvénients, l’indivision est une solution à envisager pour exploiter en commun un bien loué meublé, dans la mesure où cette formule est beaucoup plus souple qu’une société.
De manière générale, il paraît cependant préférable de donner en location des biens détenus en propre plutôt que des biens détenus à plusieurs. Par exemple : donner en location meublée deux appartements détenus en propre, plutôt qu’un tiers de six appartements détenus en commun.
Au besoin, notamment en cas de succession, la possession d’un patrimoine immobilier loué meublé peut se concevoir en indivision, en aménageant celle-ci au moyen d’un règlement d’indivision.
En revanche, il n’est pas possible de procéder à des démembrements de propriété au sein d’une indivision sans perdre le bénéfice de l’amortissement de la pleine propriété des biens meublés. Dns le cas d’un démembrement, la SCI sera alors recommandée.
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