Un investissement immobilier locatif implique de payer certaines taxes. Certaines, comme la taxe foncière, sont à la charge du propriétaire. D’autres en revanche, sont en principe à la charge de l’occupant du logement, comme la taxe d’habitation, quand elle est encore due. Dans le cadre particulier de la location meublée, la question du paiement de la taxe d’habitation, n’est pas toujours facile à trancher, d’autant que les loueurs en meublé sont aussi redevables en principe de la Cotisation Foncière des Entreprises.
Qui est concerné par la taxe d’habitation ?
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les contribuables. Elle est cependant maintenue sur les résidences secondaires.
Selon la définition fiscale, une résidence secondaire est « tout bien immobilier qui ne constitue pas une résidence principale ». Il peut s’agir d’une maison de vacances, de logements vacants ou d’investissements locatifs. Ainsi, pour un propriétaire, la résidence secondaire désigne également un bien locatif quand il n’a pas la qualité de résidence principale pour son locataire.
A cet effet, une nouvelle obligation déclarative a été mise en place au 1er janvier 2023. Les propriétaires de biens immobiliers affectés à l’habitation sont tenus de déclarer en ligne à l’administration fiscale, avant le 1er juillet de chaque année, les informations relatives à l’occupation de ces logements.
Ces informations, notamment quant à la nature de l’occupation des biens (résidence principale, résidence secondaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant) ainsi qu’à propos de l’identité des occupants, permettent à l’administration d’établir la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la taxe sur les locaux vacants…
Taxe d’habitation et location meublée : le cas particulier de la location courte durée
La taxe d’habitation étant maintenue pour les résidences secondaires, les propriétaires de logements locatifs pourront donc être concernés, selon leur activité et le statut de leurs locataires.
Si vous mettez en location un logement en meublé, vous êtes imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et n’êtes a priori pas redevable de la taxe d’habitation.
Toutefois, l’administration considère que vous êtes redevable de la taxe d’habitation si vos biens loués en meublé font partie de vos résidences secondaires.
Dans le cadre de locations annuelles, le locataire occupe le logement toute l’année. Celui-ci étant sa propre résidence principale ou secondaire, il ne peut être considéré comme une résidence secondaire du propriétaire. Ceci est valable même si le locataire reste moins d’un an dans le logement, à partir du moment où il a établi sa résidence principale à cet endroit.
A l’inverse, dans le cadre de location courte durée ou saisonnière, le logement ne peut pas, dans ce cas, être considéré comme la résidence principale de l’occupant. L’administration considère alors que vous vous réservez la jouissance du logement sur les périodes non-louées ou inoccupées et considère le bien comme votre résidence secondaire, au motif que vous en conservez, au moins temporairement la jouissance. Vous serez alors redevable de la taxe d’habitation ainsi que de la CFE.
/!\ L’administration précise ces règles dans une note mise à jour le 19/07/2023 sur le site Impots.Gouv.
Une alternative possible
La taxe d’habitation ne sera, en principe, pas due par le propriétaire pour un bien loué en location saisonnière si l’usage est exclusivement dédié à la location, c’est-à-dire est loué toute l’année, ou du moins qui est disponible à la location toute l’année sans aucune jouissance personnelle.
Le propriétaire devra alors démontrer qu’au 1er janvier de l’année considérée, il n’avait pas l’intention d’utiliser le bien pour son usage personnel, même pour une très courte période durant l’année.
Selon Maitre Paul DUVAUX, avocat spécialiste de la fiscalité immobilière, « le seul moyen de prouver selon l’administration l’absence d’usage personnel est de conclure un mandat avec un agent immobilier ou conciergerie excluant l’usage personnel sur toute l’année de mise en location. Et vous devez faire la déclaration de votre bien immobilier en indiquant l’existence de ce mandat et en donner le SIREN de l’agent immobilier ». Il précise également : « Selon moi, le fait de faire valoir l’existence d’un mandat excluant l’usage personnel n’est pas suffisant s’il présente une sincérité douteuse ».
/!\ Site de Paul Duvaux : Comment déclarer un bien qui est mis en location saisonnière pour éviter la taxe d’habitation ?
Que faire si vous avez reçu, à tort, un avis de taxe d’habitation ?
Si vous pensez avoir reçu un avis de taxe d’habitation à tort, c’est certainement que les informations sur vos biens locatifs sont manquantes ou inexactes. Il vous faudra alors apporter, par les moyens que vous jugerez pertinent, la preuve d’un usage exclusivement dédié à la location (mandat, assurance couvrant uniquement un usage locatif, immeuble locatif… ), ou d’un usage dans le cadre d’une résidence principale de votre locataire. L’administration fera une appréciation au cas par cas.
L’administration, indique que « Le moyen le plus simple et le plus rapide est la messagerie sécurisée de votre espace particulier sur impots.gouv.fr/menu Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt.
/!\ La réclamation ne vous dispense pas du paiement de votre impôt. Vous avez néanmoins la possibilité d’accompagner votre réclamation d’une demande de sursis de paiement.
En conclusion
L’assujettissement à la taxe d’habitation reste un sujet épineux pour les loueurs saisonniers, d’autant plus que ceux-ci sont déjà exposés à la CFE. L’administration semble retenir une imposition de principe, dès lors que l’utilisation personnelle semble possible, sans apporter plus de distinction entre les résidences secondaires habituelles et effectives et celles destinées à une activité locative.
Néanmoins, il reste possible de faire valoir ses droits ou de faire des réclamations.
Nous reviendrons vers vous dans nos prochaines publications en fonction de l’évolution de cette actualité.
