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LMP ou LMNP : comparaison

Impôt sur revenu :

Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal du loueur en meublé professionnel, le bailleur meublé doit réunir plusieurs conditions. Depuis le 1er janvier 2019, l’administration fiscale considère qu’il n’est plus nécessaire d’être inscrit au Registre du Commerce (RCS). Les conditions à remplir sont donc les suivantes :

  • Dépasser le seuil de 23 000€ de recettes annuelles
  • Que les revenus issus de la location excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal

Ces 2 conditions sont cumulatives, ainsi, si le loueur ne remplit pas l’une d’elle, il est automatiquement considéré comme loueur meublé non professionnel.

Les dernières évolutions du statut provenant d’une décision du Conseil Constitutionnel et d’un changement d’interprétation de l’Administration, il est fort probable que ce régime soit prochainement réécrit sur le plan légal, ce qui se concrétisera par des évolutions du Code Général des Impôts. Les informations communiquées dans cet article sont donc susceptibles d’être modifiées à brève échéance.

Voici ci-dessous un tableau comparatif entre les 2 régimes pour l’impôt sur le revenu :

 LMPLMNP
Le régime d’impositionBIC professionnelsBIC non professionnels
Conditions requisesLes recettes issues de la location> 23 000€/an

Les recettes issues de la location > aux autres revenus d’activité du foyer

Les recettes issues de la location < 23 000€/an

Les recettes issues de la location < aux autres revenus d’activité du foyer

Plus-valuesPour être exonéré d’impôt sur les plus-values en LMP il est nécessaire :

·       D’être en LMP depuis plus de 5 ans

·       Que la moyenne des  recettes locatives des 2 années précédant l’année de la cession soient inférieure à 90 000€

L’exonération est partielle si la moyenne des recettes n-1 et n-2 de la location est comprise entre 90 000 et 126 000€.

Pour rappel, même dans le cas d’une exonération, les cotisations sociales (Ex RSI) restent dues sur une partie de la plus-value. (plus-value à court terme)

Par ailleurs les plus-values à long terme des LMP (Prix de vente – prix d’achat des biens cédés) sont éligibles à une exonération partielle après 5 ans de location LMP du bien, et d’une exonération totale après 15 ans de location LMP.

·       Après 5 ans : exonération partielle d’impôts et de prélèvements sociaux.

·       Après 22 ans : exonération d’impôts sur le revenu sur les plus-values, les prélèvements sociaux sont eux imposés

·       Après 30 ans : exonération totale.

Impôt sur la Fortune immobilière :

Les loueurs en meublé professionnels peuvent prétendre à l’exonération d’IFI au titre de leurs biens loués meublés s’ils réunissent les conditions suivantes :

  • Exercer l’activité de location meublée à titre d’activité principale
  • Réaliser plus de 23 000€ de recettes annuelles
  • Retirer de cette activité plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal (les revenus de location meublée devant être positifs pour permettre l’exonération).

Attention, on parle ici de revenus (résultat après déduction des charges) et non de recettes locatives.

Déficits :

En LMNP le déficit s’impute uniquement sur les revenus issus de la location meublée non professionnelle jusqu’à l’année N+10.

En LMP, les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel, sont imputables sur le revenu global du contribuable.

Quel que soit le régime, cette question du déficit ne se pose pas en pratique du fait de la règle de plafonnement des amortissements. Les amortissements des biens loués ne peuvent en effet pas générer de déficit fiscal.

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