Les locations immobilières peuvent être soumises à la TVA pour certaines d’entre-elles. Cela vaut bien entendu aussi quand les biens mis en location sont détenus par l’intermédiaire d’une SCI. Il faut bien remarquer à ce niveau que le recours à une SCI n’a pas d’effet particulier sur l’assujettissement à la TVA des loyers.

En fonction de son activité, les associés des SCI peuvent opter pour l’assujettissement de certain de leurs loyers à la TVA. En effet, certains loyers sont soumis de droit à la TVA, d’autres (la majorité) sur option et d’autres, enfin sont systématiquement exonérés. Le mode d’imposition de la SCI (IR ou IS) n’aura pas d’incidence en matière de TVA.

Voici les règles qu’il convient de connaître avant de créer sa société civile immobilière.

 

Le point par type de loyers :

 

Loyers soumis de plein droit à la TVA :

 

Sauf à relever de la franchise en base, certains loyers sont automatiquement soumis à la TVA :

  • Les locations de locaux utilisés dans le cadre d’une activité hôtelière ou para-hôtelière sont automatiquement soumises à la TVA au taux de 10 %, que la location soit directe ou indirecte (le montant maximal de recettes pour bénéficier de la franchise en base au titre de ces activités est de 85.800 € / an) ;
  • Les locations d’emplacements de stationnement, seront également automatiquement soumises à la TVA. Une exception existe cependant lorsque cette location est directement liée à une location qui est, elle-même, exonérée de TVA ;
  • Les locations de locaux professionnels équipés sont également assujetties de plein droit à la TVA. On entend par locaux équipés des locaux munis du mobilier, matériel et installations nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle du locataire en question (le montant maximal de recettes pour bénéficier de la franchise en base au titre de ces activités est de 34.400 € / an).

 

Loyers soumis sur option à la TVA

 

Certains loyers sont soumis à la TVA sur option, l’option s’exercera local par local : 

  • Location de biens à usage professionnel: dans le cas de location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou de bureau, les locations sont exonérées de TVA de plein droit. Il est néanmoins possible d’opter pour leur assujettissement à la TVA. En cas de location à un professionnel non assujetti, l’application de la TVA au loyer doit être prévue par le bail ;
  • Location de biens à usage agricole : les locations de biens à usage agricole sont exonérées de TVA. Une option est cependant possible, lorsque le loueur a la qualité d’assujetti à la TVA. L’option de la SCI pour l’assujettissement doit alors figurer dans le bail.

 

Loyers qui ne peuvent pas être soumis à la TVA

 

  • Pour les locations de locaux à usage d’habitation, la SCI est exonérée de TVA, qu’il s’agisse de la résidence principale du locataire ou de location saisonnière, d’une location nue ou meublée. Cette exonération ne concerne pas les locaux donnés en location dans le cadre d’une activité para-hôtelière.

 

En résumé :

 

Ainsi, la SCI n’est pas soumise à TVA pour ses locations :

  • De biens nus à usage professionnel. Une option est toutefois possible,
  • De biens à usage d’habitation, que les biens soient nus ou meublés,
  • De biens à usage agricole. Une option est toutefois possible.

 

L’assujettissement à la TVA est de plein droit lorsque la SCI loue :

  • Des locaux professionnels équipés,
  • Des biens d’habitation avec des prestations para-hôtelières,
  • Des places de stationnement (sauf exceptions des locations liées).

 

Cumul de locations :

S’il est possible de faire porter par une SCI une série de biens homogène quant à leur situation en matière de TVA, ce qui peut faciliter l’organisation du patrimoine immobilier, il est également envisageable qu’une même SCI bénéficie en même temps de locations soumises à la TVA et de locations non soumises.

Dans ce cas, la TVA portant sur des dépenses correspondant à des loyers soumis à la TVA est déductibles tandis que la TVA portant sur des dépenses correspondant à des loyers non soumis à la TVA n’est pas déductible. La TVA grevant les dépenses mixtes est déductible au prorata des loyers assujettis à la TVA.

 

 

Pourquoi privilégier des loyers assujettis à la TVA ?

 

Bénéficier de loyers supportant la TVA (de droit ou sur option) peut s’avérer intéressant pour la SCI lorsqu’elle réalise un montant important de dépenses assujetties à TVA pour obtenir ces loyers (travaux de rénovation, acquisition d’un immeuble neuf…). Cela lui permettra ainsi de récupérer la TVA payée pour ces dépenses. Cela est d’autant plus avantageux quand la TVA est neutre pour le locataire, c’est-à-dire quand celui-ci est un assujetti.

Le bailleur collectera alors également de la TVA sur ses loyers et pourra déduire celle des autres frais engagés. La SCI devra ensuite effectuer une déclaration de TVA mensuelle ou trimestrielle si elle opte pour le régime réel, ou une déclaration annuelle dans le cadre du régime réel simplifié.

 

 

Comment opter pour l’assujettissement à la TVA ?

 

Cette option doit être adressée par écrit au Service des Impôts des Entreprises (SIE). Elle doit préciser le régime de TVA souhaité, et ceci, le cas échéant, immeuble par immeuble.

Celle-ci prend effet au 1er jour du mois de la demande et s’applique aussi longtemps qu’elle n’a pas été dénoncée par courrier auprès du même SIE. Elle pourra être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours duquel elle a été exercée.

/!\ Attention à ne pas dénoncer l’option trop rapidement. La révocation de l’option rend exigibles, le cas échéant, les régularisations de la TVA initialement déduite par l’assujetti, pendant une durée de vingt ans après l’achèvement de l’immeuble, à raison d’un vingtième par année restant pour atteindre ce délai de vingt ans lors de l’évènement motivant la régularisation.

 

 

Conclusion

 

En conclusion, si l’assujettissement à la TVA n’est pas toujours obligatoire, la SCI pourra avoir intérêt à exercer cette l’option en fonction des biens qu’elle achète mais également de la qualité du preneur.

Un preneur non assujetti à la TVA n’aura aucun intérêt à avoir un bail soumis à TVA puisqu’il ne pourra pas récupérer la TVA sur ses loyers.

En revanche, quand le preneur est un assujetti, la facturation de la TVA sur les loyers sera neutre et le propriétaire des biens loués aura intérêt à payer la TVA, pour pouvoir récupérer la TVA portant sur ses dépenses liées à la location, dont éventuellement l’acquisition de l’immeuble. C’est dans ce dernier cas que l’assujettissement est particulièrement intéressant, puisqu’il permet la récupération de la TVA sans pénaliser les locataires.   

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