La fiscalité actuelle des plus-values immobilières peut inciter les sociétés civiles immobilières (SCI) à opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Didier Caplan, président du réseau de cabinets d’expertise comptable Compta Expert, donne son point de vue.

En raison du délai existant pour bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values, la fiscalité actuelle peut inciter les SCI à opter pour l’IS. Mais est-ce toujours le meilleur choix ?

Une SCI relève, en principe, de l’impôt sur le revenu et des plus-values immobilières des particuliers, mais ses associés ont la possibilité de renoncer à ce régime et d’exercer une option irrévocable pour l’IS.

Cette option peut s’avérer attrayante, mais il est indispensable de bien en mesurer les conséquences.

Le régime fiscal de la SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

Il faut rappeler tout d’abord que le choix de constituer une SCI ne répond pas à l’origine à des impératifs fiscaux, mais patrimoniaux. Et la détention d’un actif immobilier par l’intermédiaire d’une SCI à l’IR a très peu d’effet sur l’impôt dû.

En effet, les règles des revenus fonciers s’appliquent de façon identique aux personnes physiques directement propriétaires d’un immeuble et aux associés d’une SCI soumise à l’IR. Ainsi, l’associé de la SCI, verra sa quote-part de résultat imposée à l’IR en qualité de revenus fonciers.

Ces revenus seront également soumis à la CSG-CRDS et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Les plus-values que pourra réaliser cet associé, qu’elles portent sur la cession de l’immeuble ou des parts de la SCI seront soumises à la fiscalité des plus-values des particuliers et pourront être exonérées d’IR et de prélèvements sociaux, partiellement au bout de cinq ans, pour conduire à une exonération totale au bout de trente ans.

Or, ce délai est très long, d’autant plus que l’exonération de 52% de la plus-value n’intervient qu’au bout de vingt-cinq ans en raison de la progressivité du taux d’exonération. De plus, depuis 2013, la part imposable de ces plus-values, quand elle sera supérieure à 50.000 euros supporte une surtaxe de 2 à 6%.

Il faut enfin noter que l’imposition des associés de SCI est fonction de leur propre statut fiscal et qu’une société relevant de l’IS qui posséderait des parts d’une SCI, verrait sa quote-part de revenus imposée à l’IS, sans pour autant que la SCI ait exercé d’option.

Le régime fiscal de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Ce régime est fondamentalement différent. En effet, dans la SCI à l’IS le résultat est déterminé en tenant compte de la quasi-totalité des charges réelles, ainsi que d’un amortissement de l’immeuble, ce qui est exclu à l’IR.

Le taux de l’IS est de 33,33% et sera progressivement réduit à un taux de 25% en 2022.

En 2018, le taux de l’IS est de 15% pour la fraction du bénéfice inférieure à 38.120 €. Les SCI remplissent presque toujours les conditions prévues. Il faut également que leur capital soit entièrement libéré et il est donc conseillé d’éviter un capital trop élevé et de le libérer en totalité. Par ailleurs le revenu fiscal des sociétés est taxé à un taux de 28% quand celui-ci est inférieur à 500.000 €, le taux à 15% restant applicable à la fraction du bénéfice inférieure à 38120 € pour les sociétés éligibles.

Cependant, l’imposition ne s’arrête pas là, car les associés qui voudront profiter du résultat de la SCI à titre personnel devront décider d’une distribution de dividendes et supporter la taxation correspondante, c’est-à-dire l’imposition du dividende versé au taux global de 30% (IR au taux de 12,8% et prélèvements sociaux au taux global de 17.2%). Une option pour le barème progressif de l’IR après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux à 17.2 % sans abattement est possible. Cette option concerne tous les dividendes reçus et les plus-values sur ventes de titres de sociétés réalisées par les membres du foyer fiscal pour l’année concernée.

L’amortissement de l’immeuble
L’option pour l’IS permet d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI. L’amortissement consiste à calculer une charge en répartissant sa valeur sur une durée de vie théorique dite «d’usage» s’il s’agit d’un immeuble loué à une entreprise liée (quand la SCI et la société locataire ont les mêmes associés) ou sur sa durée de location réellement possible dans le cas contraire, cette dernière durée étant en principe plus longue.

Les agencements et aménagements de l’immeuble seront amortis séparément du gros-œuvre, sur des durées différentes.

En pratique, la durée d’amortissement du gros-œuvre de l’immeuble varie généralement entre vingt-cinq et cinquante ans et les durées d’amortissement des agencements et aménagements sont de dix à vingt-cinq ans. Le terrain n’est quant à lui pas amortissable.

La contrepartie non négligeable de cet amortissement est que la plus value de cession se calcule en retenant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier, après déduction des amortissements. Cette plus-value est imposable à l’impôt sur les sociétés, et les dividendes générés étant imposables cela aboutit à une charge fiscale souvent très lourde.

On peut donc dire que la SCI soumise à l’IS coûte fiscalement beaucoup moins cher pendant la période d’amortissement de l’immeuble, mais que cet avantage est compensé par une taxation plus importante au moment de la cession. En effet, l’immeuble étant amorti, la base de taxation est alors plus élevée.

Le problème consiste alors à chiffrer le différentiel envisageable entre ces deux situations, les éléments de ce calcul étant forcément incertains. On pourra néanmoins retenir qu’en termes de trésorerie, la situation est plus favorable à L’IS, car ce mode d’imposition permet de supporter un coût fiscal minimal pendant la période d’amortissement de l’immeuble et de remboursement des emprunts finançant son acquisition.

Le paiement de l’impôt sur la plus-value ne pose, en principe, pas de problème de financement puisque la SCI aura encaissé le prix de vente de l’immeuble avant le paiement de l’impôt, la distribution des dividendes correspondants pouvant être fractionnée et différée.

Par contre, l’impôt sur le revenu paraît nettement plus favorable si on prévoit une plus-value importante sur la cession de l’immeuble, à condition de jouer la patience (au moins vingt-cinq ans…).

Il existe enfin le cas peu courant car complexe à gérer d’une cession de parts sociales d’une SCI soumise à l’IS. La plus-value réalisée est alors soumise à une taxation globale de 30 % (IR et prélèvements sociaux).

Quand exercer l’option à l’impôt sur les sociétés ?

Cette option irrévocable peut être exercée dès la création de la SCI, ou en cours de vie de celle-ci. Dans ce dernier cas de figure, les associés auront deux choix possibles :

  • Le premier sera de conserver la valeur d’origine des bâtiments et de les amortir en faisant comme si l’amortissement avait été pratiqué dès l’origine. Dans ce cas, il n’y a pas de plus-value taxable à la date de l’option à l’IS;
  • le second sera d’inscrire les bâtiments dans les comptes de la SCI à leur valeur réelle au jour de l’option  en amortissant ensuite les bâtiments sur la base de cette valeur. La plus-value entre cette valeur actualisée et leur valeur d’origine sera imposable, selon les règles des plus-values immobilières et pourra donc faire l’objet d’une exonération en fonction du délai de détention de l’immeuble par la SCI.

Conclusion

Ce bref panorama de la fiscalité des SCI nous permet de conclure que si des options fiscales sont possibles, leurs conséquences financières sont très différentes.

L’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement et engendre une imposition plus importante lors de la cession.

Alors que le régime de droit commun à l’IR ne permet pas l’amortissement du bien, est donc fiscalement et financièrement plus lourd, mais une exonération totale au bout de trente ans est applicable.

Le choix se posait rarement lorsque l’exonération de plus-value était atteinte au bout de quinze ans, mais, avec un délai porté à trente ans, il faut maintenant arbitrer entre la trésorerie disponible et une exonération éloignée dans le temps.

Une étude avec de multiples simulations peut permettre cet arbitrage, mais on peut conclure schématiquement que :

  • pour des «petits» projets, qui ont, à la fois, une espérance de plus-value à terme et qui produisent des revenus dont la fiscalité est financièrement supportable, il est préférable de ne pas opter à l’IS;
  • pour des projets d’envergure ou liés à une activité professionnelle, il est préférable d’opter à l’IS afin de minimiser les coûts lors de l’exploitation, en acceptant de payer l’impôt lors de la cession.

Source : Didier Caplan, Président du Réseau et Expert-Comptable, François Le Bris, Expert-comptable pour le magazine Le Revenu