L’expert-comptable pour vos investissements dans des locaux commerciaux.
Vous avez un projet d’acquisition d’un local commercial ? Vous êtes déjà propriétaire d’un local commercial et vous souhaitez déclarer vos revenus ? Vous êtes en cours d’acquisition d’un immeuble mixte avec des logements et des locaux commerciaux et vous ne savez pas quel statut choisir ?
Vous souhaitez déléguer toutes les démarches fiscales à un expert-comptable spécialiste de ce type de location ?
ComptaCom Investissement vous accompagne
Nous vous conseillons le régime fiscal le plus intéressant pour optimiser vos revenus locatifs, nous réalisons pour vous toutes les démarches administratives liées à la fiscalité et nous vous transmettons les éléments à reporter sur votre déclaration de revenus personnelle.
Déclarer les loyers d’un local commercial en revenus fonciers
En détenant le bien en nom propre, les loyers seront à déclarer en revenus fonciers. 2 régimes s’appliquent :
- Le régime micro foncier : le loueur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant du loyer perçu. Il sera donc imposé sur 70% des revenus perçus. Ce régime est applicable si les loyers ne dépassent pas la limite de 15 000€ par an.
- Le régime réel : les charges afférentes à l’activité, ainsi que les travaux (à l’exception des travaux de constructions ou d’agrandissement), peuvent être déduits selon leurs montants réels. S’ils sont supérieurs à 30%, le régime réel sera plus adapté.
Dans le cadre du régime réel, si des travaux conduisent à un déficit, ce déficit pourra être imputé sur le revenu global la 1ère année (sous conditions) puis sur les revenus locatifs les années suivantes. En revanche, à défaut d’avoir un déficit imputable, le régime réel conduira également à toujours constater un revenu imposable pour toute la durée de détention du bien.
Le résultat imposable sera soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (à hauteur de 17.2%). Le taux de l’impôt sur le revenu dépendra de votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%). Les revenus fonciers subiront ainsi une imposition minimum de 17.2% et pourront, selon votre tranche marginale, être fortement fiscalisés.
Les avantages de la SCI pour l’achat d’un local commercial
L’achat d’un local commercial par le biais d’une SCI pourra s’envisager pour les raisons suivantes :
- Acquisition d’un bien à plusieurs (afin de définir clairement les règles de gestion).
- Objectif de transmission du bien
- Sortir des revenus fonciers et choisir la fiscalité IS pour un bien nu
- Imposition IFI : dans ce cas, seule la valeur des parts sociales de la SCI est prise en compte
- Option la TVA, notamment pour l’acquisition de locaux professionnels neufs ou en VEFA.
La SCI à l’IR pour l’achat d’un local commercial
La SCI à L’IR génère des revenus fonciers. Ainsi, les associés de la SCI à l’impôt sur le revenu déclareront les revenus issus de leur location au prorata des parts détenues sur leurs déclarations de revenus personnelles. D’un point de vue imposition sur le revenu, il n’y a donc pas de différence entre un bien détenu en propre ou par le biais d’une SCI à l’IR.
De même, lors de la vente du bien par la SCI, ce sont les associés qui seront personnellement imposés, selon le régime des particuliers, sur leurs plus-values générées par la SCI au prorata de leur participation.
La SCI à l’IS pour l’achat d’un local commercial
Dans une SCI à l’IS, le résultat imposable ne sera plus à déclarer sur les déclarations de revenus personnelles des associés, c’est la SCI qui sera directement imposée sur ses bénéfices et ce, selon le taux de l’impôt sur les sociétés.
La particularité de la SCI à l’IS, qui en fait son principal attrait, est la déductibilité d’amortissements comptables. Grâce à la déductibilité d’amortissements comptables, la SCI à l’IS est très peu imposée pendant la durée de détention du bien. C’est notamment pour cette raison, pour diminuer la pression fiscale durant la période d’exploitation, que de nombreux investisseurs font le choix de la SCI à l’IS.
En revanche, lors d’une cession, elle sera soumise à l’impôt sur la plus-value selon le régime des plus-values professionnelles et non selon le régime des particuliers, à l’inverse de la SCI à l’IR. La plus-value pourra alors être plus taxée dans ce régime que dans celui de l’IR.
La location de locaux professionnels équipés
Sur le principe, ce statut est similaire à celui de la location meublée de locaux d’habitations. Les revenus sont à déclarer en BIC, au micro ou au réel.
A première vue ce statut peut donc sembler très intéressant. Toutefois, l’administration fiscale n’a pas clairement défini ce que doit être un local équipé. Un professionnel est sensé pouvoir y exercer son activité sans avoir à l’équiper. Ainsi, la simple mise à disposition de locaux de bureau munis de mobilier n’est pas suffisante pour caractériser une activité relevant des BIC et on pourrait en déduire qu’il faudrait alors équiper le local de matériel informatique, mais aussi de logiciels professionnels adaptés…
De même, si l’activité de location de locaux professionnels équipés ressemble à de la location meublée, elle n’obéit pas aux règles fiscales spécifiques aux activités de location meublée qui visent expressément les locations de locaux d’habitation meublés, et elles seuls.
Si vous envisagez ce statut, nous vous invitons à prendre connaissance de cet article et à nous contacter ensuite si vous souhaitez choisir ce statut.
Pourquoi faire appel à un expert-comptable SCI ?
L’avantage principal étant de vous faire gagner du temps nécessaire à la gestion fiscale de cette activité ! Mais également une sérénité d’esprit puisque nos équipes spécialisées s’occuperont de toutes les démarches et obligations. Elles pourront également répondre à vos différentes questions tout au long de la vie de l’activité. La prestation est intégralement déductible des recettes de l’activité.
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Afin de réaliser les démarches dans les temps impartis par les services fiscaux, nous vous recommandons de prendre contact avec un conseillé spécialisé avant la signature définitive chez le notaire. Ainsi, nous pouvons vous orienter vers le statut le plus adapté.
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1
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Audit de votre situation et proposition de l'offre
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2
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Nous nous occupons des formalités administratives et de la récupération de votre TVA
3
Tenue de votre comptabilité
Saisie des pièces comptables
4
Livraison du bilan comptable
Après validation, nous le télétransmettons à l'administration fiscale
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IR
BILAN SCI à l'IR
Tenue de la comptabilité et bilan comptable
Accompagnement à la déclaration de revenus IR
Télétransmission de la liasse fiscale
Accès l’espace client collaboratif
Appli de scanne et d’envoi des factures
Interlocuteur dédié
à partir de
400 € HT
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