Vous souhaitez louer une partie ou l’intégralité de votre résidence principale pour vous assurer des revenus complémentaires ? Il conviendra alors de respecter certaines règles afin d’éviter toute déconvenue. En effet, même s’il s’agit de votre résidence principale, vous ne pouvez pas la louer comme bon vous semble. Quelles sont les précautions à prendre ?

1) Le logement doit rester la résidence principale du propriétaire

Pour conserver son statut de résidence principale, le logement doit être occupé au moins 8 mois par année civile. Si vous êtes présent moins de 8 mois dans l’année, le bien ne pourra plus être considéré comme votre résidence principale, dans ce cas ce sera une autre réglementation qui s’appliquera. Vous pouvez toutefois bénéficier d’une dérogation si les raisons de votre absence sont liées à une obligation professionnelle, un problème de santé ou un cas de force majeure.

Il conviendra de distinguer si la résidence principale est louée en totalité ou de façon partielle.

Louer en totalité sa résidence principale en saisonnier

Si vous donnez en location de courte durée la totalité de votre appartement ou maison et que vous êtes donc absent, la durée des locations sera alors d’un maximum de 120 jours par année civile. Au-delà de 120 jours, cette situation implique que le logement n’est plus votre résidence principale.

De même, les locataires ne pouvant par principe pas élire domicile dans votre résidence principale, la location s’adressera uniquement à une clientèle de passage pour des séjours d’une durée qui ne pourra excéder 90 jours. 

Si le propriétaire souhaite louer plus de 120 jours, en location de courte durée, il devra demander un changement d’usage de son logement auprès de la mairie qui donnera ou non cette autorisation. Le cas échéant, l’habitation perdra son statut d’habitation principale et deviendra un meublé de tourisme.

A l’inverse si le propriétaire dépasse la limite légale sans le déclarer, il s’expose à une amende de 50 000 € prévue par la loi ELAN.

En conclusion, le dépassement des 120 jours de location de courte durée rendra nécessaire un changement d’usage du logement dont l’absence vous fera encourir une amende.

Louer une partie de sa résidence principale (chambre chez l’habitant)

En louant seulement une partie de votre résidence principale ou en proposant une chambre chez l’habitant, vous pouvez louer au-delà du quota de 120 jours imposé par la loi ELAN. En effet, étant toujours présent dans votre logement lors de la mise en location, le dépassement des 120 jours ne remettra pas en cause le statut de résidence principale.

Vous pourrez, dans ce cas, louer en location longue durée à un locataire dont le logement sera la résidence principale mais également en location saisonnière à une clientèle de passage. La pièce que vous louez devra alors respecter les critères suivants :

  • Disposer d’un espace minimum de 20 m3, une surface de 9 m² et d’une hauteur de 2,20 m ;
  • Être louée meublée ;
  • Disposer d’une fenêtre ouvrant sur l’extérieur, pour que la pièce soit éclairée naturellement et puisse être aérée ;
  • Le locataire doit pouvoir accéder à la cuisine, à la salle de bains ainsi qu’aux toilettes.

2) Déclarer la mise en location de sa résidence principale en mairie

Si les hébergements meublés saisonniers sont soumis par principe aux règlements du code du tourisme, celui-ci précise que la déclaration préalable en mairie n’est pas obligatoire lorsque le local constitue la résidence principale du loueur.

Dans la majorité des communes, la déclaration de la mise en location de la résidence principale n’est donc pas nécessaire. Il convient cependant d’apporter quelques précisions. 

L’attribution d’un numéro d’enregistrement est obligatoire dans certaines communes

La loi pour une République numérique (loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016) a rendu l’enregistrement en mairie obligatoire dans les zones classées « tendues » et les communes de plus de 200 000 habitants telles que Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours…

Les communes peuvent également décider, par délibération du conseil municipal, de rendre obligatoire la déclaration de tous les meublés de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non.

Ces dispositifs n’imposent pas d’autorisation administrative aux propriétaires qui louent occasionnellement leur résidence principale dans le cadre des 120 jours par an mais rend obligatoire la déclaration et l’obtention d’un numéro d’enregistrement.

Ce numéro devra être mentionné par le bailleur dans les annonces qu’il publie, l’objectif étant de faciliter le contrôle par l’administration fiscale, notamment sur le respect des 120 nuitées de location par an.  

Le cas particulier de la chambre chez l’habitant

Si auparavant la location de chambres chez l’habitant était soumise aux mêmes dispositions du code du tourisme, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Depuis la mise à jour de la loi ELAN en 2019 (décret du 9 décembre), la chambre chez l’habitant en location courte durée n’est plus associée aux meublés de tourisme. Par conséquent, la location saisonnière d’une partie de sa résidence principale ne requiert ni numéro d’enregistrement, ni déclaration en mairie.

Il est important de rappeler que les locations à l’année de chambres chez l’habitant n’ont jamais nécessité de déclarations, car elles sont régies par la loi du 6 juillet 1989.

3) Déclarer les revenus locatifs

Si vous donnez en location une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, il s’agit d’une location meublée et les loyers que vous percevez seront imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Sous réserve de ne pas dépasser un plafond annuel, les revenus issus de la location d’une partie de sa résidence principale, sont exonérés d’impôt sur le revenu :

  • Lorsque les loyers n’excèdent pas 760 € par an et qu’il s’agit de location à des personnes n’y élisant pas domicile,
  • Lorsque les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier) et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables. En 2022, le plafond annuel en Ile-de-France est fixé à 192/m² et 142/m² par an sur le reste du territoire.

Au-delà de ces montants, les loyers tirés de cette activité locative devront être déclarés en optant pour le régime réel BIC ou le régime micro-BIC.

Si le régime réel est souvent préférable au régime micro, dans le cas précis d’une chambre chez l’habitant, et s’il s’agit du seul bien en location meublée, le choix pourra être moins évident car la déduction des charges au régime réel s’effectue au prorata de la surface louée.

Si vous optez pour le régime réel car il s’avère plus intéressant, vous devrez alors établir une déclaration d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce en complétant le formulaire P0i. Cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité. Faire appel à un expert-comptable spécialisé est alors fortement recommandé.

En conclusion, la location de sa résidence principale, si elle permet de s’assurer des revenus complémentaires, est fortement encadrée. L’objectif étant de contrôler l’expansion des locations saisonnières soupçonnées de diminuer le parc locatif des habitations principales et de faire concurrence à l’hôtellerie.

Il convient donc de bien maitriser les règles, afin d’éviter le risque d’amende ou de requalification de la résidence principale en meublé de tourisme. Il est également fortement recommandé de vous renseigner en mairie pour connaître les restrictions ou obligations locales à suivre.

De même, la location d’une partie de sa résidence principale n’est pas à confondre avec les chambres d’hôtes. Celles-ci sont assorties d’autres prestations (petit-déjeuner, fourniture du linge de maison…) et répondent à des règles fiscales et obligations déclaratives qui sont spécifiques.

Pour vous aider à identifier les options fiscales les plus appropriées à votre situation, il est nécessaire de consulter un spécialiste de la location meublée. Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner sur ces sujets, contactez-nous.