Plus-value sur une location meublée non professionnelle LMNP

Les plus-values sont des revenus qui apparaissent lors des cessions de biens durables (immobilier, matériel…). Les Loueurs en Meublé Non Professionnels relèvent du régime des plus-values des particuliers.

Par rapport au régime des plus-values professionnelles ce régime présente 4 différences significatives :

– Il n’est pas tenu compte des amortissements des dépenses d’acquisition des biens immobiliers pour déterminer le prix d’achat du bien. Mais les travaux de construction, d’amélioration, de réparation et d’entretien déduits fiscalement, y compris sous forme d’amortissements ne peuvent pas en revanche être retenus pour déterminer le prix d’achat du bien (pour éviter la double déduction de ces dépenses). L’activité de location meublée paraît pour cette raison plus intéressante sur des biens acquis neufs en bon état que sur des biens acquis à rénover. Il ne faut pas pour autant exclure ce type de biens en particulier s’ils sont conservés longtemps car la plus-value est alors atténuée par les abattements pour durée de détention.

– En cas de cession d’un bien possédé depuis plus de 5 ans, les travaux peuvent être estimés forfaitairement à 15 % du coût d’acquisition du bien et les frais de notaire à 7 % de ce coût.

– Des abattements sur le montant de la plus-value imposable sont prévus en fonction de la durée de détention du bien. Les plus-values ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu lorsque le bien cédé a été détenu plus de 22 ans et échappent également aux contributions sociales lorsque le bien a été détenu plus de 30 ans.

– Les plus-values des particuliers n’apparaissent qu’en cas de cession à titre onéreux des biens. Ainsi aucune plus-value des particuliers n’apparait si un bien est apporté à l’actif d’un LMNP ou s’il est sorti de cet actif sans qu’il y ait transfert de propriété du bien, y compris si le LMNP devient LMP ultérieurement à un apport de biens au bilan.

Ces plus-values sont déclarées par les notaires si elles concernent la cession d’un bien immobilier. Elles sont ensuite à reporter sur la déclaration personnelle du loueur en meublé non professionnel.

ZOOM : QUELS SONT LES ABATTEMENTS POUR DURÉE DE DÉTENTION SUR LES PLUS-VALUES DES PARTICULIERS ?

Au 01/01/2018 les abattements pour durée de détention (de date à date) applicables sont les suivants :

Durée de détentionTaux d'abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour l'impôt sur le revenuAssiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0%0%
De la 6e à la 21e année6%1.65%
22e année révolue4%1.6%
Au-delà de la 22e annéeExonération9%
Au-delà de la 30e annéeExonérationExonération

Attention, une taxe de 2 à 6 % sur le montant des plus-values imposables supérieures à 50 000 € a été instituée en janvier 2013.