La TVA sur les  locations meublées non professionnelle

Les activités de location de logements meublés sont en principes exonérées de TVA. Ce principe connaît cependant des exceptions :

  • Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
  • Prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agrées
  • Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées sous certaines conditions (Code Général des Impôts)
  • Prestations de mise à disposition d’un local meublé lorsque l’exploitant offre des conditions similaires à des établissements hôteliers professionnels. Il faut alors fournir aux locataires au moins 3 des 4 prestations suivantes : accueil, petit-déjeuner, mise à disposition de linge de maison, nettoyage régulier.

On peut dès à présent retenir qu’en cas de location directe, un loueur en meublé ne peut être soumis à la TVA sans perdre sa qualité de loueur en meublé pour celle d’exploitant para-hôtelier. Dans ce cas le loueur sera soumis au régime général des activités commerciales et ne pourra plus systématiquement bénéficier des avantages fiscaux et sociaux liés au statut LMNP.

Le seul moyen pour conserver la qualité de loueur en meublé et être assujetti à la TVA est alors de louer ses biens immobiliers à l’exploitant d’un établissement d’hébergement prestataire de services lui-même assujetti à TVA. C’est ce principe qui est mis en œuvre dans le cas des résidences services. Dans ce cadre, les loueurs en meublé professionnels et non professionnels peuvent être assujettis à la TVA sur les loyers qu’ils facturent, au même taux que celui qui est applicable à l’exploitant de l’établissement d’hébergement.

Cet assujettissement à la TVA permet à ces loueurs en meublé de récupérer ou déduire la TVA qui leur est facturée au titre de leurs dépenses, en particulier la TVA grevant le prix d’acquisition des biens mis en location.

Comment récupérer la TVA sur votre location LMNP

Les loueurs en meublé peuvent relever de 4 régimes de TVA.

1° Franchise en base :

Ce régime s’applique de droit aux loueurs en meublé remplissant les conditions pour être assujettis à la TVA qui réalisent moins de 82.800 € de recettes annuelles hors taxes.

Dans ce régime, les contribuables sont dispensés de collecter la TVA et de la payer et ne peuvent donc en contrepartie déduire ou récupérer la TVA portant sur leurs investissements et leurs frais généraux. Ce régime n’est donc généralement pas intéressant dans ce cas.

Il est toujours possible pour les contribuables assujettis qui relèvent de ce régime d’opter pour le paiement et la récupération de la TVA déductible. Cette option peut être exercée à tout moment et prend effet au premier jour du mois au cours duquel elle est exercée.  Elle n’oblige plus à relever d’un régime réel d’imposition BIC.

2° Réel simplifié :

Ce régime est ouvert de droit aux loueurs en meublé assujettis à la TVA qui réalisent entre 82.800 € et 789.000 € de recettes annuelles hors taxes et sur option aux loueurs en meublé assujettis qui dégagent des recettes inférieures. Par ailleurs le montant de la TVA annuelle payée ne doit pas dépasser 15.000 €.

Dans ce régime, les contribuables doivent verser deux acomptes de TVA semestriels par an (55 % de la TVA due au titre de l’exercice précédent avant déduction de la TVA sur immobilisations – investissements – en juillet et 40 % de la même base en décembre) et déposer une déclaration récapitulative pour leur exercice comptable dans les 3 mois de sa date de clôture si celle-ci n’est pas le 31 décembre et avant le 30 avril de l’année qui suit dans le cas contraire (en pratique la date exacte est fixée par décret dans les tous premiers jours de mai).

L’avantage de ce régime est sa simplicité. Son inconvénient principal est qu’il ne permet d’obtenir des remboursements de TVA que deux fois dans l’année, certains services des impôts des entreprises refusant même parfois à tort en raison de confusions dans leur interprétation des textes fiscaux de rembourser la TVA portant sur l’acquisition d’un immeuble en l’état futur d’achèvement en cours d’année dans ce régime. Ce régime est donc adapté aux loueurs en meublé déjà en activité qui ne prévoient pas à moyenne échéance d’acquisition de biens et de réalisation de travaux importants ouvrant droit à des remboursements de TVA.

3° Mini réel :

Ce régime est accessible sur option aux contribuables qui relèvent du régime de TVA réel simplifié et qui souhaitent déclarer leur TVA selon les règles du régime réel normal, tout en restant assujettis au régime BIC réel simplifié.

C’est le régime en général le mieux adapté à un début d’activité quand le loueur est en situation de récupérer des montants de TVA importants sur l’acquisition d’un bien immobilier, puisqu’il permet des remboursements de TVA chaque mois ou chaque trimestre.

4° Réel normal :

Ce régime est prévu pour les loueurs en meublé qui réalisent des recettes annuelles hors taxe supérieures à 789.000 €. Dans ce régime les déclarations de TVA sont à échéances mensuelles pour les contribuables qui paient plus de 4.000 € de TVA à l’année et trimestrielles dans le cas contraire. Dans ce régime, les remboursements de TVA sont possibles à chaque échéance (lorsque l’on dégage un crédit au titre d’une période bien entendu). La grande majorité des loueurs qui relèvent de ce régime sont dans le cadre du mini-réel.

Attention :

Être assujetti à la TVA impose d’être rigoureux quant au dépôt des déclarations fiscales nécessaires et au respect des délais prévus par l’administration. En particulier, La TVA déductible portant sur des dépenses assujetties doit impérativement avoir été déclarée à l’administration dans les délais, ou dans le pire des cas réclamée en cas d’oubli au plus tard 2 ans après sa date de déductibilité, sous peine d’être définitivement perdue, et ce, en particulier si les démarches d’immatriculation et d’option pour la TVA ont été effectuées.

En effet, si le contribuable qui a exercé une option à la TVA est tenu au strict respect des délais et à l’exactitude de ses déclarations, celui qui n’aurait exercé aucune option en début d’activité peut bénéficier ultérieurement d’un remboursement partiel de la TVA sur le prix d’acquisition d’un bien immobilier loué, pourvu qu’il puisse démontrer que le bien ait été acquis dans le but d’exercer une activité économique, c’est-à-dire d’être donné en location. Cette preuve est presque toujours apportée par une mise en location rapide à l’issue de l’acquisition.

Les déclarations de TVA doivent par ailleurs être transmises à l’administration par voie électronique. Les sanctions en cas de non-respect des obligations de télétransmission en matière de TVA sont identiques à celles prévues pour la déclaration d’impôt sur le revenu. Par mesure de tempérament, en cas de dépôt tardif des déclarations de TVA en contravention avec l’obligation de télé déclaration, seule est appliquée la pénalité de 10 %, de 40 % ou de 80 % pour défaut ou retard de déclaration (CGI art. 1728).