Le LMNP ancien ou LMNP d’occasion : Définition

Le terme LMNP d’occasion ou LMNP ancien est utilisé pour définir un bien immobilier en résidence de services, déjà exploité, et qui fait l’objet d’une revente par son actuel propriétaire.  Il s’oppose au marché du LMNP neuf, qui concerne des biens vendus avant toute exploitation commerciale.

Divers dispositifs fiscaux, en particulier le Censi-Bouvard, se sont succédés pour inciter l’investissement privé en résidences services (étudiante, tourisme, séniors, EHPAD). Le marché du LMNP d’occasion est ainsi alimenté par des biens acquis neufs à l’origine, pour lesquels les investisseurs ont pu bénéficier d’avantages fiscaux, et qui sont revendus une fois la période de réduction d’impôt terminée.

Il existe sur le marché du LMNP d’occasion des biens "anciens" (15 ans et plus) ou plus "récents" (10 ans et moins). Ainsi, le dispositif Censi-Bouvard ayant été mis en place le 1er janvier 2009, une 1ère vague d’investisseur arrivera au terme des 9 ans en 2018.

Avantages du LMNP ancien

L’avantage fiscal dont a bénéficié l’acquéreur initial reste définitivement acquis par celui-ci. Ainsi, le  nouvel acquéreur d’un bien LMNP d’occasion en Censi-Bouvard ne pourra pas bénéficier de l’économie d’impôt du premier acheteur.

Un investissement en LMNP d’occasion présentera les mêmes avantages qu’un investissement en LMNP neuf ne bénéficiant pas d’avantage fiscal spécifique. A cela viendront s’ajouter les particularités suivantes :

  • Acquérir un bien en LMNP ancien permet de bénéficier d’un bien existant ce qui évite de prendre des risques en matière de construction et d’achèvement du bien.
  • La rentabilité est immédiate puisqu’il n’y a pas de période sans loyer comme cela est le cas dans la phase de construction d’un bien neuf.
  • Dans la même logique, les locataires sont déjà en place et l’investisseur à une connaissance du montant des charges et des loyers encaissés d’où le fait que ces investissements sont générateurs de rendements sûrs.
  • Le LMNP d’occasion présente une particularité, qui, pour l’investisseur est un gros avantage : les biens en LMNP ancien affichent des prix d’acquisition inférieurs aux prix d’acquisition en LMNP portant sur des biens neufs, proportionnellement aux loyers perçus par l’investisseur.

En synthèse, les biens en LMNP ancien présentent la particularité d’être déjà livrés et gérés. Ils permettent ainsi de générer immédiatement des revenus complémentaires à l’investisseur. Le bien étant déjà en exploitation, l’investisseur a déjà connaissance de son profil (quittances de loyer, charges, taxe foncière, etc.). Les loyers sont immédiatement assurés et le coût de l’investissement, généralement 20 % moins élevé que dans le neuf, offre des perspectives de rentabilité intéressante.

Retrouvez notre article LMNP ancien - réussir son investissement.