Effectuer un achat LMNP en résidence services

Les résidences services sont des ensembles de locaux d’habitation meublés, dans lesquels un organisme gestionnaire prend en charge la gestion de la résidence et propose une palette de services aux locataires à l’intérieur et à l’extérieur de la résidence.

L’offre de services peut-être large et ainsi comprendre, une conciergerie, un restaurant, des installations de sports ou de détente… Les résidences avec services peuvent en effet être prévues pour accueillir des publics différents et peuvent être classées en fonction : les résidences de tourisme, les résidences de tourisme d’affaires, les résidences pour étudiants, les résidences services seniors et les résidences médicalisées (EHPAD).

Les locaux d’habitation de ces résidences sont en général la propriété de particuliers. Ceux-ci peuvent ainsi investir dans un bien immobilier géré et de ce fait supporter un minimum de contraintes.

Les avantages de l’investissement en résidence de services sont en effet les suivants :

  • Le bail est conclu entre le propriétaire et le gestionnaire de bien pour une longue durée, en général 10,11 ou 12 ans.
  • L’investisseur délègue la gestion locative. L’entreprise gestionnaire versera un loyer mensuel ou trimestriel y compris pendant les périodes où le bien n’est pas occupé, ce qui résout les problèmes de vacance locative.
  • L’entretien de l’appartement et de la résidence est réglementé par l’article 605 du code de la construction qui prévoit que les travaux d’entretien soient à la charge de la société gestionnaire.

Fiscalement, l’investissement en résidence services permet de bénéficier d’avantages significatifs, grâce au régime de la location meublée, et alternativement, grâce à la réduction d’impôt CENSI BOUVARD. De plus l’investisseur pourra profiter de la récupération de la TVA portant sur les biens immobiliers qu’il acquerra et ne sera pas redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) sur ces biens, car c’est l’exploitant de la résidence qui supporte celle-ci.

La réduction d’impôt prévue par le régime CENSI BOUVARD est un régime optionnel (il n’est donc pas obligatoire de l’appliquer) qui permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu des loueurs en meublé propriétaires dans certaines résidences à hauteur de 11 % de la valeur du bien acquis, cette déduction étant étalée sur 9 ans. Cela concerne notamment les Ehpad, les résidences services médicalisées au sein desquelles sont dispensés des soins de longue durée, les résidences-services-seniors bénéficiant d’un agrément qualité, les résidences-services-étudiantes, et les résidences de tourisme classées.

En contrepartie de son application, le bénéficiaire de la réduction d’impôt perd la possibilité de déduire fiscalement l’amortissement des biens loués. Cette réduction d’impôt a connu un succès certain dans les années suivant sa mise en place (2010 et 2011) car son taux était de 25 %. Celui-ci a été ramené à 18 % pour les investissements réalisés en 2012 puis à seulement 11 % à compter du 1er janvier 2013.

Aujourd’hui, cette réduction d’impôt est peu retenue par les investisseurs, l’amortissement ordinaire du régime de la location meublée étant généralement plus favorable. La comparaison entre les avantages de cette réduction d’impôt et le régime ordinaire des loueurs en meublé est d’ailleurs toujours à effectuer.

Un taux de rendement de 4 % peut être considéré comme bon en résidence services. Ce taux est certes plus faible que pour une location directe, mais en revanche les contraintes sont différentes, la gestion du bien étant déléguée, toutes les réparations étant à la charge du locataire et le bien étant loué sans interruption pour une longue période. La prise en compte de ces éléments vient en effet minorer le rendement net d’une location en direct, en particulier s’il y a fréquemment des absences de locataires.