Vente

Vente d’un bien en LMNP

Dans tous les cas de revente d’un bien immobilier en location gérée, le propriétaire est soumis au régime des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu. La plus-value de cession est donc taxée à hauteur de 19%. A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17.2%

Dans le cas où le gain lors de la revente excède 50 000€ une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s’applique, cette dernière est calculée par le notaire qui procède à la cession.

C’est ainsi, 40.5% des gains qui seront à reverser au final.

Les exonérations fiscales (pour les biens en résidences services)

Plusieurs cas de figures existent néanmoins pour espérer un abattement, selon la durée de détention du bien.

Si vous avez opté lors de l’achat pour le dispositif Censi-Bouvard, vous devrez respecter un engagement de location d’au minimum 9 années. Dans toutes les autres situations, aucune durée minimum, sauf si des clauses existent avec l’exploitant de la Résidence.

Voici un tableau récapitulatif des abattements selon la durée de détention :

Durée de détentionTaux d'abattement selon la période
Assiette pour l'impôt sur le revenuAssiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0%0%
De la 6ème année à la 21ème année6%1.65%
A la 22ème année4%1.60%
Après la 22ème annéeAucune Plus-Value9%

C’est le notaire qui est en charge de calculer l’imposition sur la plus-value lors de la revente du bien.

Qu'en est-il de la TVA lors de la revente du bien en résidence services ?

Vous pouvez revendre votre bien en résidence services à tout moment, sauf si vous avez opté lors de l’achat pour le  dispositif CENSI-BOUVARD. Vous devrez alors dans ce cas, respecter un engagement de location d’au minimum 9 années. Dans toutes les autres situations, aucune durée minimale, sauf clauses particulières avec l’exploitant de la Résidence.

Lors de l’acquisition vous avez bénéficié du remboursement de TVA payée sur le prix d’achat.

La TVA n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans d’activité.

En cas d’arrêt de l’activité commerciale avant 20 ans, 2 cas de figures sont possibles :

-Le nouvel acquéreur ne souhaite pas poursuivre le bail commercial : la TVA sera à reverser au prorata temporis.

*Exemple : le prix d’acquisition du bien s’élevait à l’achat à 200 000 €, la TVA (20%) à 40 000 €. La revente est réalisée au bout de 7 ans. Le montant de la TVA à restituer s’élève à 26 000 € [(40 000 x 13)/20].

-Le bail commercial se poursuit dans les mêmes conditions par le nouvel acquéreur : alors il n’y a pas de régulation (pas de TVA à reverser). Dans la majorité des cas, c’est cette situation qui s’opère.

LMP : que se passe-t-il si je vends mon bien ?

Dans le cadre d’une vente d’un bien en LMP, vous serez soumis à l’imposition des plus-values professionnelles.

Vous pourrez être totalement exonéré d’impôt sur le revenu sur votre plus-value si vous êtes LMP depuis au moins 5 ans à la date de clôture de votre exercice comptable au cours duquel intervient la cession du bien et si le chiffre d’affaires moyen de vos 2 derniers exercices est <90 000€.

Vous pouvez être exonéré partiellement si votre CA<126 000€.

Vous pouvez aussi être exonéré totalement ou partiellement des contributions sociales sur les revenus du patrimoine sur votre plus-value à long terme (= prix de vente-prix d’achat pour un bien détenu depuis plus de 2 ans).

Vous supporterez des cotisations RSI sur la plus-value à court terme : amortissements pratiqués sur le bien cédé (prix d’achat-prix de vente) si le prix de vente < prix d’achat.